Tipps zum Grundstückskauf – Ihr neues Baugrundstück – Teil 2
Eine echte Alternative zum Grundstückskauf: das Erbbaurecht bzw. Erbbaupacht
In Deutschland vergeben einige kirchlichen Einrichtungen, Städte und Gemeinden Grundstücke im Erbbaurecht. Der Vorteil daran: Es fallen nahezu keine Kosten für den Erwerb des Grundstücks an. Allerdings ist für die gesamte Laufzeit – zumeist 99 Jahre – ein sogenannter Erbbauzins zu zahlen. Manche Träger bieten kinderreichen Familien besonders niedrige Sätze von jährlich zwei bis drei Prozent des Grundstückswertes an. Allgemein üblich ist dagegen ein Erbbau-Zinssatz von vier bis sechs Prozent. Ihr erworbenes Erbbaurecht ist unkündbar, Sie können es aber veräußern und vererben. Meist wird im abgeschlossenen Vertrag eine Anpassungsklausel vereinbart. Der Erbbau-Zinssatz steigt dann mit der Zeit.
Vorsicht vor dem Baurecht: Nicht jeder Bauplatz auch ist geeignet
Haben Sie nun endlich ein Grundstück gefunden, müssen Sie äußerst gründlich recherchieren, ob Sie darauf auch tatsächlich Ihr Traumhaus bauen können. Sie sollten bei der für Sie zuständigen Gemeinde unbedingt den Bebauungsplan einsehen. Er gibt zum Beispiel darüber Aufschluss, welche Dachformen und wie viele Stockwerke gebaut werden dürfen. Erkundigen Sie sich auch gleich, ob das Grundstück schon erschlossen ist. Die Erschließungskosten, die ansonsten auf Sie zukommen, sind nicht unerheblich. Dabei zählt immer, dass der persönliche Kontakt zum Sachbearbeiter Gold wert ist. Halten Sie also einen engen Draht und lassen Sie sich alle Auskünfte schriftlich geben.
Der Grundstückskauf: Vertrag
Es ist soweit, der Grundstückskaufvertrag steht an: Zusammen mit dem Grundstück erwerben Sie alle dauerhaft mit dem Grund und Boden fest verbundenen Bestandteile. Rechtlich ist also auch der Kauf eines Hauses, das auf einem Grundstück steht, ein reiner Grundstückskauf. Dies hat zur Folge, dass auf den kompletten Kaufpreis Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, egal ob auf dem Grundstück ein Haus steht oder nicht.
Und Achtung: Der Verkäufer haftet in der Regel für arglistig verschwiegene Mängel des Grundstücks. Das heißt: Ist dieses beispielsweise verseucht, muss das der Verkäufer dem Käufer mitteilen. Ansonsten kann letzterer Schadensersatz oder gar die Rückabwicklung des Vertrags fordern. Für versteckte, nicht offensichtliche Mängel gilt, dass im Notarvertrag oft eine Haftung des Verkäufers ausgeschlossen wird.
Unterschieden wird zwischen dem Kauf eines selbstständigen Grundstücks und dem Kauf eines Grundstücks-Teils.
Selbstständiges Grundstück
Ein selbstständiges Grundstück ist ein vermessenes und im Grundbuch eingetragenes Stück Land. Beim Kauf des Baugrundstückkaufs werden Sie im Grundbuch des Amtsgerichtes beziehungsweise der Gemeinde als Eigentümer eingetragen.
Grundstücks-Teil
Hier ist beim Kauf besondere Vorsicht geboten. Ist das Flurstück noch nicht aufgeteilt, können Sie auch einen Grundstücks-Teil erwerben. Das Teilstück muss im Vertrag exakt beschrieben werden. Formulierungen, die eine Abgrenzung zum Beispiel durch Zäune oder Mauern beschreiben, sind dabei höchst ungeeignet. Diese Merkmale können sich bis zum Zeitpunkt der Teilung natürlich ändern und im Streitfall haben Sie keine Beweise. Besser sind eindeutige Kennzeichnungen im Lageplan des gesamten Flurstücks, die die Teilfläche eindeutig beschreiben.
Der Teil eines Grundstücks ist nicht zu verwechseln mit dem Kauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück. Dieser ist der Miteigentums-Anteil des Grundstücks, der einem Wohnungseigentümer anteilig gehört.
Ihr von Lützow Immobilien Team, hofft Ihnen mit diesem Artikel ein wenig Aufklärung verschafft zu haben. Wenn Sie weitergehende Fragen haben, so scheuen Sie nicht davor, uns zu kontaktieren.