Häufig gestellte Fragen von Vermietern zum Bestellerprinzip und zur Mietpreisbremse
Neues Bestellerprinzip – die von Lützow Immobilien – Vermietungsexperten geben Ihnen Antworten auf die heute in Kraft tretenden Änderung des Mietrechts.
Heute, am 1. Juni 2015, wird das Mietrecht wieder einmal geändert, durch das Bestellerprinzip. Die letzte Änderung am Mietrecht erfolgte im Mai 2014 und fasste die Vorschriften für eine Mieterhöhung bei Modernisierungen von Wohnungen neu. Am heutigen 1. Juni 2015 tritt das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 (MietRNovG) in Kraft. Da mit diesem Gesetz tatsächlich Neuland für die Immobilienbranche betreten wird und sich viele Unklarheiten bei den Immobilienverkäufern und Vermietern auftun, erhalten Sie hier durch Michael von Lützow die wichtigsten Antworten auf die typische Vermieterfragen:
Was sind das Bestellerprinzip und die Mietpreisbremse eigentlich?
Wenn eine Wohnung neu vermietet wurde war der Vermieter bisher an keine Mietpreisgrenze gebunden. Der Gesetzgeber hat nun durch das neue MietRNovG eine Mieterhöhung in neuen Mietverträgen reguliert. Somit wird es für Vermieter aber nun schwieriger, eine exakte Miethöhe zu bestimmen. Gleichzeitig wird diese Miethöhe aber noch entscheidender, denn für einen Vermieter wird die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete deutlich eingeschränkt. Es ist dabei nun also tatsächlich mehr denn je, Expertenwissen gefragt.
Nachdem das MietRNovG in Potsdam, Berlin und Umgebung nun in Kraft getreten ist, können Sie die Miete bei der Neuvermietung einer Wohnung nicht mehr frei bestimmen. Die Miete im neuen Mietvertrag darf außer bei einer Neubauwohnung, nach einer umfassenden Modernisierung und bei bereits möblierten Wohnungen nur noch maximal 10 Prozentpunkte über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete wird durch den regionalen aktuellen Mietspiegel festgelegt. Aber auch dabei tun sich gerade Fronten und Probleme auf, siehe beispielsweise HIER.
Sollten Sie als Vermieter bei der Neuvermietung eine zu hohe Miete ansetzen, so kann der Vermieter dagegen klagen und muss folglich eine geringere Miete zahlen. Das bedeutet also für die Vermieter, dass man vor einer völlig neuen Herausforderung steht. Die Berechnung der richtigen Miethöhe ist nun deutlich schwieriger, denn kein Vermieter möchte Mieterträge verschenken und die korrekte Berechnung der Mietpreisobergrenze bedeutet für den Vermieter bares Geld!
Außerdem wird ab heute das Bestellerprinzip eingeführt. Dieses besagt, dass die Maklerprovision bei einer Vermietung durch diejenige Partei zu bezahlen ist, die den Immobilienmakler mit einer Neuvermietung bzw. Vermittlung eines Mietvertragsabschlusses beauftragt hat. Daher wird nun in den meisten Fällen der Vermieter die Maklerprovision bei der Vermietung einer Wohnung bezahlen müssen.
Sowohl das Bestellerprinzip als auch Mietpreisbremse bringen die Vermieter nun in die Position, sich wirklich ausgiebig durch einen Immobilienexperten beraten zu lassen. Dieser kann bei einer Bestimmung der Miethöhe fachkundig helfen und dadurch mögliche Leerstände vermeiden.
Wie wird die korrekte Mietobergrenze bzw. Miethöhe bei der Neuvermietung berechnet?
Diese Berechnung wird durch den neuen §556d des BGB eindeutig geregelt. Wenn sich die zu vermietende Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet, darf die Miete zu Beginn des neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozentpunkte überschreiten.
Wer eine Wohnung in Berlin vermieten möchte muss sich auf den Berliner Mietspiegel konzentrieren. Dieser ist aktuell erschienen. Die einzelnen Kriterien wie Lage oder Ausstattung bilden dabei ausschlaggebende Faktoren für die Berechnung der Mietobergrenze. Der Berliner Mietspiegel kann hier heruntergeladen werden: Berliner Mietspiegel 2015
Wer eine Wohnung in Potsdam vermieten möchte, hat sich folglich am Potsdamer Mietspiegel zu orientieren. Die aktuelle Version des Potsdamer Mietspiegels steht auf folgender Seite bereit: Mietspiegel Potsdam
Wie bereits beschrieben, gilt es bei der Berechnung der Miethöhe nicht nur die Grundmiete anzusetzen. Es sind auch die möglichen Zuschläge zu berücksichtigen, da diese erhebliche Auswirklungen erzielen können. Sobald sich nun die Grundmiete plus der Zuschläge für Lage- und Ausstattungskriterien errechnet haben, kann man diese Mietobergrenze lediglich um 10 Prozentpunkte überschreiten. Die Vermietung Ihrer Wohnung kann dann beginnen.
Eine wichtige Ergänzung gilt es jedoch dabei zu machen: Bei der Vermietung der Wohnung in Potsdam oder Berlin müssen Sie keine Mietsenkung akzeptieren. Wenn Sie innerhalb des letzten Jahres keine künstliche Erhöhung vorgenommen haben, können Sie auch eine Miete oberhalb der Mietobergrenze festsetzen. Es zeigt sich also auch dabei wieder, dass es essentiell ist, einen Experten um Rat zu ersuchen.
Wir beraten Sie als Vermieter gerne, wenn es um die Miethöhe geht. Sprechen Sie uns an.
Darf ich als Vermieter die Miete frei festsetzen?
Grundsätzlich nein, Sie dürfen die Miete nicht frei festsetzen. Wenn Sie beispielweise eine Wohnung in Potsdam vermieten wollen, müssen Sie die Mietobergrenze durch den Mietspiegel ermitteln. Wenn die zu vermietende Wohnung nicht in den Bereich des Mietspiegels fällt, werden sonstige Kriterien angesetzt und Sie sind nicht an die Mietgrenzen und den jeweiligen Mietspiegel gebunden. Beispielsweise fallen Sie nicht in den Bereich des Mietspiegels, wenn die zu vermietende Wohnung möbliert oder teilmöbliert ist. Wenn Sie eine sehr große Wohnung haben, muss diese auch nicht zwingend in den Bereich der Mietspiegel fallen.
Wenn Sie ein Haus vermieten möchten sind Sie als Vermieter nicht an den Mietspiegel gebunden. Also haben sich die Vermieter von Einfamilienhäusern nicht an diesen Mietobergrenzen zu orientieren.
Sollten Sie einen Staffelmietvertrag vereinbart haben, so fallen diese vereinbarten Staffelungen voll unter die Regelungen der Mietpreisbremse. Vorgenommene Indexierungen fallen hingegen nicht unter der Mietpreisbremse.
Was passiert mir als Vermieter, wenn sich der Mieter beschwert, dass die Miete zu hoch sei?
Der Mieter muss die Miethöhe gegenüber dem Vermieter in schriftlicher Form rügen. Sollte sich diese Rüge als richtig herausstellen, muss der Vermieter ab dem Zeitpunkt der Rüge, die zu viel erhobene Miete rückzahlen. Wichtig dabei ist, dass die Rückzahlungspflicht nicht ab dem Mietbeginn gilt, sondern erst ab dem Eingang der schriftlichen Rüge. Die Unwirksamkeit der gesamten vereinbarten Mietzahlungen ist dabei ausgeschlossen.
Ab wann tritt die Mietpreisbremse in Kraft?
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 (MiMietRNovG) tritt ab dem 1. Juni 2015 in Kraft. Jedes deutsche Bundesland muss jedoch zuerst eigene Rechtsverordnungen erlassen, sodass die Mietpreisbremse Ihre Geltung in Gebieten mit sehr angespannten Wohnungsmärkten auch wirklich entfalten kann.
Gilt das Urteil aus Berlin, wo der Mietspiegel für ungültig erklärt worden ist, auch in Potsdam?
Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat ein noch nicht rechtskräftiges Urteil erlassen und darin den Berliner Mietspiegel vorerst für unwirksam erklärt. In dem konkreten Fall ging es darum, dass eine Mietwohnung nach der Ansicht eines Vermieters sich in einer herausragenden Wohnlage befindet, welche durch den Berliner Mietspiegel mit den vorgegebenen Mietzuschlägen nicht gebührend berücksichtigt. Somit sollte die Miete dort deutlich stärker erhöht werden als im Berliner Mietspiegel vorgesehen.
Das Berliner Gericht hat in erster Instanz für den Vermieter entschieden. Diese Tatsache bedeutet jedoch nicht, dass jeder Mietspiegel Deutschlands nicht wirksam ist oder wird. Sollten Sie aber eine ähnliche Wohnung mit herausragender Lage besitzen oder vermieten wollen, so kann sich das Urteil tatsächlich zukünftig für Sie auswirken.
Ich möchte ein Haus in Potsdam verkaufen, muss ich nun die Provision selber bezahlen?
Nein. Das Bestellerprinzip betrifft ausschließlich die Vermietung von Wohnungen. Wenn Sie ein Einfamilienhaus in Potsdam oder Umgebung verkaufen wollen oder ein Grundstück verkaufen möchten, so wird weiterhin der Käufer Ihrer Immobilie den Makler bezahlen müssen.
Sie haben weitere Fragen? Sprechen Sie uns bitte sofort an oder vereinbaren direkt hier einen Termin mit uns!