Objektunterlagen – Immobilie kaufen – Welche Unterlagen brauche ich für den perfekten Immobilienkauf?

Objektunterlagen beim Kauf einer Immobilie? Welche Unterlagen Sie sehen müssen und warum.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, dann ist es im Vorfeld sehr wichtig sich genau mit den Details dieser Immobilie auseinanderzusetzen. Wir verraten Ihnen in diesem Artikel, welche Unterlagen Sie dafür brauchen bzw. sich zeigen lassen sollten. So laufen Sie nicht Gefahr, beim Kauf der Immobilie in eine Falle zu tappen oder wichtige Aspekte zu übersehen.

Grundbuchauszug

Zuerst brauchen sie natürlich einen Grundbuchauszug. Dieser Grundbuch Auszug sollte möglichst nicht älter als sechs Monate sein. Ein Grundbuchauszug ist in mehrere Abteilungen untergliedert. Eine genaue Aufstellung dieser Abteilung und eine genaue Erklärung des Grundbuchauszugs finden Sie in einem anderen Artikel unseres Blogs. Hier.

Abteilung II im Grundbuchauszug

Der wichtigste Abschnitt für sie ist der zweite Abschnitt im Grundbuch. In der Abteilung II werden fremde Rechte aufgeführt. Diese Rechte können zum Beispiel Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sein.

Sie fragen sich, warum diese Rechte so wichtig für Sie sind? Die Abteilung II ist daher so wichtig, weil bei der Beurteilung der Immobilie wertmindernde nicht wertmindernde Rechte unterschieden werden. Es ist also wichtig, dass sie genau wissen welche dieser Rechte wertmindernde Rechte sind und ob gegebenenfalls ein Abschlag beim Kaufpreis für Sie in Ihrer Kalkulation berücksichtigt werden sollte.
Wertmindernde Rechte und nicht wertmindernde Rechte im Grundbuch – Ein Beispiel
Um Ihnen dafür jeweils ein Beispiel zu geben, kann ich Ihnen folgende Beispiele aus meiner Praxiserfahrung geben. Ein nicht wertminderndes Recht wäre beispielsweise ein bereits bestehender Weg an dem relevanten Grundstück beziehungsweise direkt auf dem Baugrundstück. Dieser Weg ist schon lange vorhanden, Ihnen seit der ersten Besichtigung bekannt und wird daher den Wert der Immobilie nicht mehr verändern.

Ein wertminderndes Recht könnte beispielsweise sein, dass auf die Immobilie ein Wohnrecht auf Lebenszeit eingetragen wurde. D.h. die Bewohner des Hauses oder der Eigentumswohnung haben für die Dauer ihres Lebens ein entsprechendes Wohnrecht im Grundbuch gesichert und dies raubt ihnen somit Flexibilität für die Nutzung der Immobilie. Weitere Informationen zu wertmindernden Rechten können wir Ihnen gerne persönlich geben. Sprechen Sie uns dazu einfach an!

Abteilung III im Grundbuchauszug

In der Abteilung III im Grundbuch finden sich Informationen zu den entsprechenden Darlehensverpflichtungen. Achten Sie dabei darauf, dass die hinterlegten Darlehensverpflichtungen nicht größer als der von Ihnen zu zahlende Kaufpreis sind. Es kann sein, dass sich Banken dabei ein Vetorecht einbehalten bzw. eingeräumt haben können. Denn die Banken möchten natürlich kein Geld verlieren. Außerdem kann diese hinterlegte Summe noch ganz praktische Informationen für Sie bedeuten, denn Sie erhalten unter Umständen Informationen darüber, was der Immobilienbesitzer damals für die Immobilie an Kredit aufgenommen hat beziehungsweise als Kaufpreis bezahlt hat. Daraus können Sie wiederum schließen, wie hoch ein möglicher Verhandlungsspielraum für den Eigentümer sein kann.

Es gilt dabei aber zu beachten, dass dies der Stand der Grundschuld beziehungsweise der Kreditstand aus dem Eintragungsjahr ist. Üblicherweise sind die bestehenden Verbindlichkeiten des Immobilienbesitzers meist deutlich geringer, da er seine Kredite bisher natürlich abbezahlt hat.
Pläne und Schnitte der Immobilie
Sie sollten sich Pläne und Schnitte der Immobilie geben lassen bzw. besorgen. Damit bekommen Sie eine Übersicht zur Lage der Immobilie und wie sich diese im Schnitt darstellt.

Wohnflächenberechnung der Immobilie

Eine Wohnflächenberechnung ist stets eine sehr nützliche Information für Sie. Oft sind diese offiziell von den Bauunternehmen oder von Architekten erstellt worden. Wenn Sie eine solche Wohnflächenberechnung haben, sollten Sie dennoch mit einem Lasermessgerät prüfen, ob diese auch richtig sind. Dafür reicht eine Stichprobe schon aus und nur wenn sich Abweichungen ergeben, weiten Sie dies aus. Oftmals ergeben sich dabei erhebliche Unterschiede zu den „offiziell“ erhobenen Daten.
Achtung bei Kapitalanlegern bzw. Mehrfamilienhäusern
Wenn Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus kaufen wollen und mehrere Wohnungen übereinander sind die vermeintlich im Schnitt gleich sind, so beachten Sie, dass die Wohnung im Erdgeschoss oftmals kleiner sind als die oberen Wohnungen. Dies hat ganz natürliche Ursachen, denn das Mauerwerk im Erdgeschoss ist oftmals breiter angelegt, um der Immobilie eine höhere Stabilität zu geben. Die Dicke des Mauerwerks nimmt dann von Geschoss zu Geschoss beziehungsweise Etage zu Etage weiter ab. Dies schlägt sich dann natürlich auch auf die Wohnfläche nieder, denn diese ist dann in höheren Etagen größer, obwohl diese zuerst deckungsgleich schienen.

Expertentipp: Wenn Sie also eine Wohnflächenberechnung für ein Mehrfamilienhaus bekommen und darin die Wohnungen im Erdgeschoss die gleiche Größe wie die darüber liegenden Wohnungen haben, so empfiehlt sich dies zu überprüfen.

Objektfotos – setzen Sie die Immobilie in Szene

Objektfotos sind ebenfalls ein elementarer Bestandteil beim Kauf oder beim Verkauf einer Immobilie. Es empfiehlt sich wirklich, dass sie Fotos der Immobilie bekommen, diese genau anschauen und gegebenenfalls selber noch Fotos erstellen bzw. lassen. Diese Bilder sollten möglichst bei Sonnenschein entstehen, denn die Sonne ist die natürlichste Belichtungswelle und erzeugt immer einen deutlich besseren Eindruck für die Immobilie. Dieses nutzt Ihnen spätestens bei der Finanzierung, denn die Bank hat dadurch ebenfalls einen besseren Eindruck von der Immobilie.

Expertentipp: Unterschätzen Sie nicht solch kleine und offensichtliche Dinge. Denn der erste Eindruck der Immobilie zählt. Und das sind für die Banken oftmals die Fotos und diese sollten 100% passen. Ein Sachbearbeiter kennt die Immobilie nicht persönlich und muss durch die Akten seine Entscheidungen treffen. Dabei helfen ihm tolle Objektbilder sehr und das fällt dann zu Ihren Gunsten aus!

Heutzutage ist es absolut möglich, zahllose Bilder von einer Immobilie zu machen. Nehmen Sie Ihre Digitalkamera und machen Sie Bilder von der Immobilie. Vom Treppenhaus, vom Flur, vom Gemeinschaftskeller, sogar vom Typenschild der Heizung. Ich kann Ihnen aus meiner Erfahrung sagen, dass Sie diese immer wieder benötigen werden und später sehr dankbar darüber sein werden.

Mieterliste der Hausverwaltung

Eine Mieterliste ist für Sie beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ebenfalls sehr wichtig. Lassen Sie sich diese beim Kauf ihrer Kapitalanlage übersenden und studieren Sie diese gründlich. Sie erhalten eine Überblick über aktuelle Mieten, den Preis pro Quadratmeter (und vergleichen diesen mit dem aktuellen Mietspiegel).

Außerdem sollten Sie sich von der zuständigen Hausverwaltung bescheinigen lassen, ob Mietrückstände oder Klageverfahren bestehen. Vergessen Sie dabei nicht, dass auch Kautionen voll durch die Mieter eingezahlt sein sollten. Achten Sie außerdem darauf, ob eventuelle Zahlungen für Nebenkosten ausstehen und wie die Nebenkosten im Verhältnis angesetzt sind. Es kann durchaus sein, dass die Nebenkosten deutlich zu niedrig angesetzt worden sind.

Mietverträge

Sie sollten eine Kopie jedes Mietvertrages der Immobilie gesehen haben. Schauen Sie im Vorfeld nach, ob es sich um Mustermietverträge handelt oder ob es unterschiedliche Verträge sind. Es können eventuell Sonderabsprachen in den Verträgen hinterlegt sein, von denen sie im Vorfeld wissen müssen.

Prüfen Sie auch, ob die Nebenkosten nach tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Manchmal findet man auch Mietverträge in denen Nebenkostenpauschalen gezahlt werden. Das ist oft keine sinnvolle bzw. günstige Art der Abrechnung. Prüfen Sie für tiefergehende Informationen dazu, die zweite Berechnungsverordnung für Nebenkosten. Darin finden Sie genau welche Kosten auf einen Mieter umzulegen sind.
Renovierungsliste – Aufstellung der Modernisierungsmaßnahmen
Sie sollten sich eine Renovierungsliste beziehungsweise Aufstellung der Renovierungskosten zukommen lassen. Diese sollte tatsächlich die letzten zehn Jahre umfassen. Gegebenenfalls sollten Sie auch dazu die entsprechenden Rechnungen der Handwerkerbetriebe prüfen beziehungsweise sich zeigen lassen.

Expertentipp: Diese Aufstellung der Handwerker ist auch für die Zukunft durchaus wichtig. Denn die Handwerker kennen dann das Objekt und es empfiehlt sich immer, bestehende Handwerker weiter für die Betreuung des Objektes zu nehmen!

Kontaktaufnahme mit den Bewohnern oder Mietern

Ein weiterer wichtiger Tipp kann die tatsächliche Kontaktaufnahme mit den Bewohnern beziehungsweise den Mietern sein. Gehen Sie zum Objekt und sprechen Sie mit den Bewohnern. Diese wissen am allerbesten, in welchem Zustand die Immobilie ist beziehungsweise was es noch über das Objekt zu wissen gilt.

Seien Sie dabei aber bitte immer vorsichtig und halten Sie im Vorfeld mit dem Verkäufer beziehungsweise dem Vermieter dazu Rücksprache. Die Mieter sollen oftmals nicht wissen, dass das Objekt verkauft werden soll. Diese Art der Stichprobe sollten Sie sich aber nicht entgehen lassen. Ein Hausmeister kann da auch ein prima Ansprechpartner sein.

Baulastenverzeichnis oder andere amtliche Auskünfte

Ein Baulastenverzeichnis-Auszug kann ebenfalls hilfreich sein. Holen Sie sich im Vorfeld auch von der Stadt weitere Informationen. Diese kann Information darüber geben, ob Baumaßnahmen an der Straße, Beleuchtung oder dem Bürgersteig anstehen, die auf Ihre Lasten in Zukunft gehen könnten. Ein aktuelles Beispiel dafür, ist bald beispielsweise das Thema „Altanschließer“ der Wasserverbände, welches in Brandenburg gerade große Wellen schlägt. Im Land Brandenburg wird kein Baulastenverzeichnis geführt.

Lastenverzeichnis oder Altlastenverzeichnis

Wenn es sich bei Ihrer Immobilie um eine Art Gewerbeimmobilie handelt beziehungsweise sie wissen, dass diese als Gewerbeimmobilie genutzt wurde, dann sollten Sie einen Blick in das Altlastenverzeichnis werfen. Dieses gibt gegebenenfalls Informationen darüber, ob der Boden kontaminiert ist. Wenn beispielsweise das Objekt vorher als Tankstelle genutzt wurde oder als Werkstatt, wo Ölverschmutzungen zu vermuten sind.

Sanierungsgebiet

Die Stadt oder Gemeinde kann Ihnen eine Auskunft darüber geben, ob sich das Objekt in einem Sanierungsgebiet befindet. Dazu können gegebenenfalls bereits im Grundbuchauszug entsprechende Sanierungsvermerke eingetragen sein. Ein solcher Sanierungsvermerk muss nicht immer Nachteile bedeuten, er kann auch den Vorteil haben, dass durch die Stadt oder Gemeinde eine Förderung gewährt wird.

Wartungsverträge

Kopien der Wartungsverträge sind sehr sinnvoll. Beispielsweise einer Hausmeisterfirma oder einer Heizungsfirma.

Teilungserklärung bei der Eigentumswohnung

Speziell bei Eigentumswohnungen, sollten Sie im Vorfeld einen Blick in die Teilungserklärung werfen. In dieser Teilungserklärung sind oft die Rechte und Pflichten zwischen den jeweiligen Eigentümern in einem Objekt / Mehrfamilienhaus geregelt.

Protokolle der Eigentümerversammlung

Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung sollten Sie auch haben oder kopieren. Diese Eigentümerversammlung ist einmal jährlich Pflicht und muss entsprechend dokumentiert werden.

Expertentipp: Diese Protokolle geben Ihnen gegebenenfalls Aufschluss darüber, ob Einigkeit im Haus / unter den Eigentümern vorhanden ist oder eben nicht. Sind alle Entscheidungen beziehungsweise Abstimmung einstimmig getroffen worden, so scheint das Haus in einer guten Stimmung zu sein. Wenn hingegen alle Entscheidungen knapp und hart umkämpft sind und es zahlreiche Eingaben gibt, dann gibt es scheinbar im Haus Unstimmigkeiten.

Nebenkostenabrechnung und Wirtschaftsplan

Sie sollten sich außerdem die letzte Nebenkostenabrechnung zeigen lassen und einen Wirtschaftsplan einsehen. Dieser Wirtschaftsplan gibt beispielsweise Aufschluss darüber, was in den nächsten Jahren für Kosten, Reparaturen oder Neuanschaffungen anstehen.

Wenn sie dann in die Instandhaltungsrücklage blicken, sollten für Häuser beispielsweise 0,35 Cent pro Quadratmeter des Hauses in der Instandhaltungsrücklage hinterlegt sein. Alleine diese Zahl kann sehr viel Aussagekraft besitzen!

Sie kann Ihnen beispielsweise Aufschluss darüber geben, warum die Rücklage so hoch oder teilweise auch so gering ist. Sind beispielsweise Sanierungsrückstände vorhanden? Oder warum ist die Instandhaltungsrücklage so hoch? Seien Sie dabei ruhig etwas skeptisch und lassen den gesunden Menschenverstand walten.

Verwaltervertrag

Den Verwaltervertrag sollten Sie ebenfalls einsehen. Die darin enthalten den Kosten und Rechte und Flechten sind für Sie ebenfalls von großer Bedeutung.

Teilweise sind für Ihre spezielle Immobilie noch weitere Unterlagen von nutzen. Dazu sollten Sie sich im Vorfeld von einem Experten beraten lassen.

Immobilienmakler Potsdam, Zossen, Königs Wusterhausen

Die von Lützow Immobilien Experten stehen Ihnen bei Fragen rund um das Thema Objektunterlagen gerne persönlich zur Verfügung. Rufen Sie uns sofort an und wir helfen gerne weiter. Es ist durchaus sinnvoll diese Unterlagen auch in den richtigen Kontext zu setzen und entsprechend zu interpretieren. Auch dabei helfen wir Ihnen gerne weiter. Kontakt!

weitere Informationen:

Betriebskostenverordnung