Immobilie als Kapitalanlage oder traditionelle Geldanlage – wir verraten Ihnen die Unterschiede
Worin liegt der Unterschied zwischen einer normalen Geldanlage und der Investitionen in ein Immobilie als Kapitalanlage? Investitionen in Immobilien?
Sie müssen vorher verstehen, worin der Unterschied zu anderen Formen der Geldanlage besteht. Erst dann können Sie auf dem Immobilienmarkt erfolgreich agieren. Wenn Sie ihr Geld in Immobilien investieren möchten, dann ist es wirklich unabdingbar die grundlegenden Funktionsweisen und Vokabeln der Immobilienwirtschaft zu kennen. Und darüber hinaus müssen Sie diese auch verstehen, um nicht unnötige Risiken einzugehen. Wir möchten Ihnen in diesem Artikel die wichtigsten Komponenten erklären und durch praktische Beispiele veranschaulichen. Danach sind Sie deutlich gefestigter für Ihre ersten Investmententscheidungen.
Bevor man die grundlegenden Unterschiede zwischen den traditionellen Kapitalanlageformen und die Investitionen in Immobilien nicht wirklich verstanden hat, sollte man tatsächlich die Finger davon lassen.
Unterschied Immobilieninvestment und traditionelle Geldanlage
Was ist also der Hauptunterschied zwischen einer Immobilie als Investment und einer konventionellen Anlageform? Wenn sich Kunden mit uns in Verbindung setzen und eine Beratung zum Thema Immobilie als Kapitalanlage haben möchten, dann setzen wir uns ganz ausgiebig mit Ihnen zu diesem Thema auseinander. Es geht dabei oftmals um die geplante Altersvorsorge oder Erbangelegenheiten und dafür braucht man unbedingt den Rat von Experten.
Immobilie als Kapitalanlage? Warum tut man sich das überhaupt an?
Die erste Frage die wir unseren Kunden beim Erstgespräch immer stellen ist, warum Sie sich das denn eigentlich antun wollen? Warum wollen Sie sich mit den Mietern rumschlagen? Warum wollen Sie gewisse Ausfallrisiken bei einer nicht vermieteten Wohnung eingehen? Sie laufen Gefahr, große Reparaturen bezahlen zu müssen oder andere Investitionen tätigen zu müssen. Und das bei einer durchschnittlichen Rendite von gerade einmal 3-5%?
Zugegeben, diese Frage ist schon sehr forsch gestellt, das machen wir aber bewusst so. Es geht dabei um sehr viel Geld, Ihr Geld. Wenn wir diese Fragen gestellt haben, dann schauen wir zu 98 % in zu Recht verdutzte Gesichter und die Meisten können uns auf die Frage auch keine wirkliche Antwort geben. Uns ist bei der Beratung immer wichtig, über alle möglichen Risiken zu informieren, denn nicht jede Immobilie kann halten, was man sich davon verspricht.
Unser Ziel ist es, unsere Kunden dabei ein wenig auszubilden, sodass diese die wichtigsten Unterschiede und auch die Risiken kennen. Am Ende sollen Sie ja mit einem guten Gefühl den Kauf tätigen und keine schlaflosen Nächte haben!
Traditionelle Formen der Geldanlage
Auf der anderen Seite gibt es die traditionellen Formen der Geldanlage. Wenn Sie zu Ihrer Bank gehen, dann werden Ihnen da bei Investmentmöglichkeiten oftmals um die 5-6 % versprochen. Warum sollte man dann an dieser Stelle in eine Immobilie investieren?
Wie funktioniert eine Kapitalanlage – Ein plastisches Beispiel
Um diese Frage genau zu beantworten, muss man sich nur einmal die Grundlagen einer Kapitalanlage anschauen. Dabei funktionieren nahezu alle Anlageformen gleich. Es gibt einen bestehenden Topf von Geldern und man verwendet diesen Topf mit den darin befindlichen Einlagen. Dabei tätigen sie selber diese Einlage in den Topf.
Zu diesem Betrag werden dann Beträge von der Bausparkasse, Versicherung oder Bank hinzugefügt. Dieser Geldtopf wächst dann in kleinen Schritten, bedingt dadurch, dass Sie weiterhin Einlagen in ihn tätigen. Er wächst weiterhin minimal, durch die Einlagen der anderen Teilnehmer (Banken oder Versicherungen). Und so setztsich dieses Spiel immer in kleinen Schritten fort.
Der entscheidenden Nachteil bei dieser Anlageform ist jedoch, dass es Zinsen und andere Erträge lediglich auf die von Ihnen eingezahlten Beträge gibt. In ähnlicher Form funktioniert auch der Handel mit Aktien. Dazu kommen teilweise die Dividenden, jedoch müssen Sie vorher mit Ihrem eigenen Kapital die Aktien kaufen. Das heißt also, dass wenn man mit wenig Geld oder kleinen Beträgen anfängt, man nur geringe Erlöse beziehungsweise Erträge erzielen kann!
Wie funktioniert es also nun, an größere Erträge heranzukommen? Das ist nun ganz grundlegend betrachtet, eigentlich ganz einfach. Man muss dabei einfach mit großen Investitionen beziehungsweise mit einem großen Haufen von Geld in die Investition hineingehen!
Wie funktioniert eine Immobilie als Anlageform? Ein plastisches Beispiel
Um die Funktionsweise einer Immobilie als Anlageform zu veranschaulichen, ziehe ich dafür gerne ein Beispiel heran. Da sich die Funktionsweisen ähneln, kann man eine Anlageimmobilie auch mit einem Unternehmen vergleichen. Die klassische Investmentform ist hingegen, wie bereits beschrieben, eher mit einer Art Topf zu vergleichen.
Wenn wir uns nun also versuchen vorzustellen, dass der Immobilienkauf mit einer Art Unternehmenskauf gleichzustellen ist. Das Unternehmen hat einen grundlegenden Wert. Dieser Unternehmenswert kann mit dem Wert der Immobilie verglichen werden. Ein Unternehmen was sie kaufen würden, sollte natürlich auch Einträge für Sie als Eigentümer abwerfen. Diese Erträge sind mit den Mieteinnahmen in unserem Verständnis gleichzusetzen.
Bei Aktiengesellschaften wären dies beispielsweise Dividenden, bei normalen Unternehmensgesellschaften sind das dann die klassischen Gewinne.
Als Immobilieninvestor startet man mit einem großen Wert
Genau dieser Firmenwert bzw. der Immobilienwert hat den bereits angesprochenen Vorteil, dass man mit einem großen Wert in das Investment startet. Dieser Wert kann dann beispielsweise für einen Kredit bei einer Bank, als Sicherheit (in Form des Beleihungswerts) hinterlegt werden. Der Kaufpreis bzw. der Finanzierungsbetrag der Immobilie wird dann in Form der Grundschuld für die Bank im Grundbuch gesichert.
Wenn man nun einen Blick auf die Zahlungsflüsse wirft, sollte man sich dafür grundlegend Zeit zum Verständnis nehmen. Man findet dabei also Einnahmen und ebenfalls Ausgaben. Auf der Seite der Einnahmen finden wir beispielsweise die Mieten, Steuervorteile und eigene Zuzahlungen. Auf der Ausgabenseite finden Sie Zinsen (Leihgebühr für das Geld bei einer Finanzierung), Ausgaben für Tilgung, Sanierungskosten, Kosten für Verwalter oder Instandhaltung.
Die drei Ziele als Immobilieninvestor
Wenn Sie diesen Schritt zum Immobilieninvestor wagen möchten, sind drei Ziele für sie absolut elementar. Zuerst sollten Sie versuchen mit den Zahlen kostenneutral zu arbeiten. Es sollte also so ausschauen, dass die Erträge mindestens genauso hoch wie die Ausgaben sind, wenn nicht sogar noch größer. In der Finanzwelt bezeichnet man so etwas als Null-Läufer.
Zweitens sollten Sie versuchen in einen positiven Cashflow zu kommen. Wenn Sie es also schaffen, dass Ihre Immobilie immer höhere Erträge abwirft, als Sie Ausgaben haben. Dann erhalten Sie ein höheres Einkommen und die Immobilie zahlt sich gleichzeitig selber ab!
Und wenn wir wieder das Beispiel mit dem Unternehmen herbeirufen, ist es das dritte Ziel, langfristig den Wert der Unternehmung beziehungsweise Ihrer Immobilie zu steigern.
Anlageimmobilie und Investment – ein Rechenbeispiel
An dieser Stelle möchte ich Ihnen nun durch ein Beispiel diese Funktionsweise veranschaulichen. Ich habe es bewusst grob / gerundet angelegt, sodass es verständlich wird.
Sie wollen ein Mehrfamilienhaus kaufen! Der Kaufpreis für diese Anlageimmobilie beträgt 1 Million Euro. Der jährliche Ertrag durch die Mieten beträgt 100.000 €, also 10% des Kaufpreises.
Wenn sie als Investor nun 5%, also 50.000 €, als Eigenkapital investieren und die Bank die weiteren 950.000 € finanziert, können Sie die Immobilie kaufen.
Die Bank fordert nun von Ihnen jährlich 5% des Kreditbetrages von Ihnen (diesen Betrag nennt man jährliche Annuität), was 50.000 € entspricht. Sie erhalten aber jährlich 100.000 € durch die Mieten. Dadurch erhalten Sie jährlich 50.000 € freie Mittel.
Das klare Ziel des Investors ist nun die Erträge der Immobilie zu steigern, also beispielsweise auf 200.000 Euro Mieteinnahmen. Viele Immobilien besitzen noch sehr alte Mietverträge mit nicht mehr marktkonformen Mieten und bei Neuvermietung kann dabei ein deutlich höherer Mietzins erhoben werden. Außerdem können Garagen vermietet werden oder andere Dinge Einnahmen generieren.
Dementsprechend bleibt Ihnen dann ein Überschuss von 150.000 €. Sie haben 200.000 Euro Erträge und müssen lediglich 50.000 € an Zinsen und Tilgung bezahlen. Der wichtigste Aspekt dabei ist aber, dass wenn der Ertrag der Immobilie steigt, gleichzeitig auch der grundlegende Wert der Immobilie steigt. Wenn die Mieten weiterhin 10% des Immobilienwertes ausmachen, hat die Immobilie bei 200.000 € Mieteinnahmen einen Gesamtwert von plötzlich 2 Millionen Euro! Und genau so funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage.
Der Hauptunterschied zwischen einer Immobilie und einer konventionellen Kapitalanlage ist also der, dass man niemals aus einem Investment von 50.000 € einen Wert von 2 Millionen € erzielen könnte. Genau dieses Prinzip machen sich die Menschen beziehungsweise die Investoren an der Börse zu nutze. Auch Sie als normaler Bürger können sich genau dieses Prinzip zu Nutze machen.
Zusammenfassung
An dieser Stelle noch einmal zusammenfassend die Grundlagen. Erstens man investiert Geld, dass fast gar nicht das eigene Geld ist. Man startet also mit einem sehr großen Vermögen. Eine Immobilie kaufen Sie beispielsweise für 100.000 €, welche sie aber monatlich lediglich 100 € kostet. Dann steigern Sie den Wert der Immobilie und nach dem Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist haben Sie diesen Wert der Immobilie massiv gesteigert. An dieser Stelle kommt auch das Thema Inflation auf den Tisch. Denn man kann diese Effekte positiv für sich bewerten. Denn durch Inflation wird gleichzeitig auch der Wert des Darlehens geringer.
Immobilienmakler Potsdam, Zossen und Königs Wusterhausen
Wir hoffen sehr, dass wir Ihnen mit unserem Artikel einen Einblick in die Welt des Immobilieninvestment geben konnten. Wenn Sie Fragen rund um eine Immobilie haben, so sprechen Sie uns bitte sofort an. Wir geben Ihnen weitere Expertentipps und stehen Ihnen zur Seite. Wir freuen uns auf das Kennenlernen.