Immobilie verkaufen während der Finanzierung

Hausverkauf trotz Kredit?

Immobilien verkaufen während der Finanzierung ist durchaus möglich. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel welche Dinge es zu beachten gibt und geben Ihnen einige wichtige Tipps & Tricks an die Hand. Damit können Sie sehr viel Geld sparen.

Oftmals müssen Häuser oder Wohnungen noch während der Laufzeit der Finanzierung zum Kauf angeboten werden. Die Gründe dafür können vielfältig sein, der Verkauf der Immobilie ist jedoch trotzdem möglich. Wie dies im Detail abläuft und was man dabei beachten sollte erfahren Sie hier.

Immobilienkredit und Grundschuldeintrag

Wird ein Haus mit Hilfe eines Immobilienkredites gekauft, schließt der Käufer einen Darlehensvertrag mit dem Kreditinstitut ab. In diesem werden unter anderem Dinge wie der Zinssatz oder die Laufzeit des Darlehens festgelegt. Noch während der Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgt dabei die sogenannte Grundschuldbestellung bzw. Bestellung der Grundschuld. Dadurch sichert sich die Bank mittels eines Grundbucheintrages gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab.

Bei dem eigentlichen Darlehen und dem sogenannten Grundschuldeintrag handelt es sich also um zwei unterschiedliche Dinge. Mit dem Grundschuldeintrag im Grundbuch sichert sich die Bank einen Teil des Erlöses bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie. So ist es oftmals der Fall, dass der Grundschuldeintrag der Bank bestehen bleibt, während das Darlehen längst getilgt wurde. Um diesen zu ändern bedarf es eines Besuchs beim Notar, welcher dann die entsprechenden Dokumente und Urkunden erstellt. Häufig bleibt der Grundbucheintrag jedoch erhalten. Einerseits ist die Löschung des Eintrages für den Hausbesitzer nämlich mit Kosten verbunden, andererseits kann dank des bestehenden Eintrags leicht ein neues Darlehen mit der Bank abgeschlossen werden. Deswegen haben einige Häuser auch noch einen bestehenden Grundschuldeintrag der Bank beim Verkauf der Immobilie.

Hausverkauf während laufendem Kredit

Der Verkauf einer Immobilie noch während eines laufenden Kredits stellt keinerlei Problem dafür dar. Dies sind die häufigsten Verläufe der Transaktion:

  • Der neue Käufer übernimmt den Kredit vom Verkäufer. Dieses Verfahren wird als Umschuldung bezeichnet. Auf Grund der aktuellen Zinslage ist dies jedoch äußerst selten der Fall, da ein neuer Kredit momentan deutlich ökonomischer ist.
  • Der Verkäufer kündigt den Kredit. So lange er sich dabei noch in der Zinsfestschreibungszeit befindet, muss er eine Vorfälligkeitsentschädigung aufbringen. Einzig, wenn der Kredit bereits seit über zehn Jahren läuft, kann er ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werde.
    Die Vorfälligkeitsentschädigung wird von der Bank selbst bestimmt und stellt in der Regel nur eine moderat zufriedenstellende Lösung für den Kreditnehmer dar. Sobald Sie ein Angebot über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung vorliegen haben, sollten Sie diesen von einer unabhängigen Verbraucherstelle prüfen lassen. Das kann Sie sehr viel sparen.
  • Kauft der Verkäufer ein neues Haus, so kann er mit der Bank einen Tausch aushandeln. Der bestehende Kredit bleibt erhalten, überträgt sich jedoch auf die neue Immobilie. Somit ist das zum Verkauf angebotene Haus ebenfalls abgelöst.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Sollte der Kredit bereits getilgt sein, muss keine Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden. Mit einer sogenannten Löschungsbewilligung der Bank kann deren Grundschuldeintrag gelöscht werden. Diese kann zwar vom Verkäufer selbst eingeholt werden, einfacher ist es jedoch den Notar damit zu beauftragen.

Besteht der Kredit jedoch nach wie vor noch und seine Laufzeit hat zehn Jahre noch nicht überschritten, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden. Die Bank kalkuliert diese nach eigenem Ermessen, ist zugleich jedoch an einige Richtlinien gebunden. So müssen beispielsweise zuvor geleistete Sondertilgungen berücksichtigt werden und wirken sich positiv aus. Des Weiteren werden sowohl der vereinbarte sowie der aktuelle Zinssatz als auch die Höhe des Kredits und dessen Laufzeit zur Kalkulation der Summe hinzugezogen.
Auch wenn die exakte Summe von der Bank festgesetzt wird, kann man online dank zahlreicher Vorfälligkeitsentschädigungsrechner einen groben Eindruck des Betrags erlangen. Alternativ dazu helfen Ihnen die Verbraucherstellen.

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

In einigen Fällen lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung für den Verkäufer vermeiden. Welche Möglichkeit die beste ist hängt von vielen Faktoren ab und ist stets individuell.

Übernahme des Darlehens

Eine Möglichkeit ist es, dass der neue Käufer das Darlehen übernimmt. Damit bleibt der Grundschuldeintrag der Bank bestehen und das Darlehen läuft weiter wie zuvor. Damit die Bank dem zustimmt muss der Käufer eine ausreichende Bonität vorweisen können.
Auf Grund der aktuellen Zinslage ist es momentan jedoch eher unrealistisch, dass der Kredit übernommen wird. Die Darlehenszinsen sind oft deutlich höher, wohingegen der Abschluss eines neuen Vertrags zur Zeit äußerst attraktiv ist.

Bisherige Laufzeit

Ein weiterer Fall liegt vor, wenn das Darlehen bereits seit mehr als zehn Jahren besteht. Dann kann gemäß § 489 BGB der Darlehensvertrag ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Einzig die 6-monatige Kündigungsfrist gilt es hierbei zu beachten.

Übernahme des Kredits durch den Käufer

Wieder eine Möglichkeit ist es, den bereits bestehenden Kredit fortzuführen. Das ist in der Regel nur dann möglich, wenn der Verkäufer gleichzeitig eine neue Immobilie erwirbt. Dann wird das Darlehen einfach auf das neue Objekt übertragen und ein neuer Grundschuldeintrag auf die Bank festgesetzt. Damit sich der Kreditgeber auf das Unterfangen einlässt, muss die neue Immobilie natürlich einen entsprechenden Wert haben welcher der alten entspricht, um somit als Sicherheit zu genügen.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann außerdem durch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung des Kreditgebers vermieden werden. Bei dieser fehlerhaften Widerrufsbelehrung spielen sowohl die Verständlichkeit für den Kreditnehmer, der vollständige Inhalt als auch die korrekte Formatierung eine wichtige Rolle. Da dies dem Verkäufer im Zweifelsfall eine Menge Geld sparen kann, empfiehlt es sich gegebenenfalls eine Prüfung vornehmen zu lassen. Geeignete Fachkräfte können sowohl Anwälte für Kapitalrecht sein, als auch der Verbraucherschutz. Verfügt der Verkäufer über die nötigen Kenntnisse, kann er die Prüfung natürlich auch selbst erledigen.
Seit dem 22. Juni 2016 ist das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ in Kraft. Durch dieses wurden alle bisherigen „ewigen Widerrufsrechte“ abgeschafft. Daher gilt für Immobilienkredite eine allgemeine 14-tägige Widerrufsfrist. Darüber hinaus kann eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung lediglich die Frist um ein Jahr verlängern.

Fazit

Soll ein Haus noch während der Finanzierung veräußert werden, gilt es sowohl für Käufer als auch Verkäufer bedacht vorzugehen. Gegebenenfalls kann man eine Menge Geld sparen, darum empfiehlt es sich verschiedene Möglichkeiten abzuwägen und mit dem Kreditgeber zu sprechen.

Im Allgemeinen stellt der Hausverkauf während der Finanzierung jedoch kein Problem dar und es findet sich fast immer eine allseits zufriedenstellende Lösung.

Immobilie verkaufen – von Lützow Immobilien unterstützt und berät Sie

Wenn Sie Fragen zur Finanzierung oder zum Verkauf Ihrer Immobilie haben, sprechen Sie uns an. Die von Lützow Immobilien Experten stehen Ihnen helfend zur Seite. Dabei entstehen auch keinerlei Kosten für Sie. Wir sind ausgebildete Experten und geben Ihnen zahlreiche Tipps & Tricks zur Finanzierung der Immobilie an die Hand.

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Weiterführende Informationen und Links zum Thema Finanzierung einer Immobilie

Verbraucherzentrale Baufinanzierung
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