Kurzantwort: Verkaufen Sie eine privat gehaltene Immobilie höchstens zehn Jahre nach dem Erwerb, kann ein Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig sein. Außerhalb dieses Zeitraums ist der private Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht erfasst. Eine weitere Ausnahme gilt bei einer durchgehenden eigenen Wohnnutzung oder dann, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst dort gewohnt haben. Für die Vertragsfrist kommt es regelmäßig auf die notariellen Kauf- und Verkaufsverträge an. Auf einen steuerpflichtigen Gewinn wird kein besonderer Pauschalsatz angewandt, sondern der persönliche Einkommensteuertarif.

Ob tatsächlich Steuer entsteht, hängt daher nicht allein vom Erlös ab. Erwerbsart, Nutzung, Beurkundungsdaten, Kostenbelege, beanspruchte Abschreibungen und mögliche weitere private Veräußerungsgeschäfte müssen zusammenpassen. Gerade vor einem nahen Fristende sollte diese Prüfung abgeschlossen sein, bevor der Verkauf beurkundet wird.

Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 11 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

• Entscheidend ist der Vertragsschluss. Bei einem üblichen Immobilienkauf markieren die notariell geschlossenen Kaufverträge den Anfang und das Ende des maßgeblichen Zeitraums. Übergabe, Zahlung und Grundbuchumschreibung ersetzen diese Daten nicht.
• Die Steuer folgt dem persönlichen Tarif. Für 2026 sieht § 32a EStG Tarifzonen von 42 und 45 Prozent vor. Hinzukommen können Solidaritätszuschlag und bei kirchensteuerpflichtigen Personen in Brandenburg grundsätzlich 9 Prozent Kirchensteuer auf die Einkommensteuerschuld.
• Eigennutzung kann die Steuerpflicht ausschließen. Für die zweite Ausnahme muss ein zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum drei Kalenderjahre berühren; das mittlere Jahr ist vollständig abzudecken.
• Beanspruchte AfA erhöht den Rechengewinn. Steuerlich abgezogene Abschreibungen mindern bei einem Verkauf innerhalb der Frist die anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Hinweis: Der Beitrag ordnet das Thema aus Sicht eines Immobilienverkaufs ein. Er ersetzt weder eine Steuerberatung noch die Prüfung des Einzelfalls. Die steuerliche Freigabe, die Gewinnermittlung und die Erklärung gehören in die Hände einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.

Warum „Spekulationssteuer“ nur ein gebräuchlicher Name ist

Das Gesetz kennt keine eigenständige Steuer mit diesem Titel. Gemeint sind sonstige Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft: Ein nach § 23 EStG ermittelter Immobiliengewinn fließt in die Einkommensteuerveranlagung ein. Deshalb gibt es auch keinen einheitlichen Prozentsatz, der für jeden Verkauf gilt.

Wie stark der zusätzliche Gewinn belastet wird, richtet sich nach dem übrigen zu versteuernden Einkommen und der persönlichen Veranlagung. Ein hoher Veräußerungsgewinn kann teilweise in den 42- oder 45-Prozent-Bereich des Einkommensteuertarifs fallen. Kirchensteuer und gegebenenfalls Solidaritätszuschlag sind gesondert zu betrachten. Die oft genannte Abgeltungsteuer von 25 Prozent betrifft diese Immobiliengewinne nicht.

Für die Planung bedeutet das: Neben dem möglichen Verkaufspreis müssen Sie das richtige Verkaufsjahr und die vollständige Kostendokumentation berücksichtigen. Eine belastbare Modellrechnung sollte deshalb den gesamten steuerlichen Kontext abbilden, nicht nur Kaufpreis und Verkaufspreis gegenüberstellen.

So bestimmen Sie die Zehnjahresfrist

Für § 23 EStG ist das obligatorische Rechtsgeschäft maßgeblich. Beim normalen Grundstückskauf sind damit regelmäßig die notariellen Vertragsschlüsse gemeint. Nutzen- und Lastenwechsel, Schlüsselübergabe, Kaufpreisfälligkeit oder Eintragung im Grundbuch können zeitlich abweichen, ohne den üblichen Vertragsstichtag zu ersetzen. Bedingungen, Optionen, Genehmigungen oder andere Sondergestaltungen müssen allerdings individuell geprüft werden.

Vereinfachtes Fristenbeispiel: Wurde der Erwerbsvertrag am 18.10.2016 notariell geschlossen, liegt ein Verkaufsvertrag am 18.10.2026 noch innerhalb des Zeitraums von nicht mehr als zehn Jahren. Bei sonst unverändertem Sachverhalt wäre eine Beurkundung ab dem 19.10.2026 außerhalb dieser Frist. Schon ein Tag kann daher die Einordnung verändern.

Wer die Urkunde nicht zur Hand hat, sollte nicht mit Einzugsdatum oder Grundbuchauszug schätzen. Der erste praktische Schritt ist, Kaufvertrag, Nachträge und gegebenenfalls Unterlagen zum früheren Eigentümer zusammenzustellen und das relevante Datum steuerlich bestätigen zu lassen.

Endet der Zeitraum bald, lässt sich die Vermarktung vorbereiten, ohne vorschnell zu beurkunden. Unterlagen, Wertermittlung, Darstellung und Interessentenansprache können vorgezogen werden; der Vertragstermin wird anschließend passend geplant. Ob eine Bedingung oder ein späterer Wirksamkeitszeitpunkt steuerlich etwas ändert, sollte niemals ohne fachlichen Rat angenommen werden.

Eigennutzung als zweite wichtige Ausnahme

§ 23 EStG beschreibt zwei Wege: Steuerlich ausgenommen ist die Immobilie erstens, wenn sie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich eigenen Wohnzwecken diente. Zweitens genügt eine eigene Wohnnutzung im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Die zweite Alternative verlangt keine drei vollständigen Jahre. Der Nutzungszeitraum muss jedoch zusammenhängen, drei Kalenderjahre berühren und das mittlere Kalenderjahr vollständig umfassen. Rechnerisch können deshalb ein Jahr und zwei Tage ausreichen, etwa vom 31.12.2024 bis einschließlich 01.01.2026 bei einem Verkauf im Jahr 2026. Eine derart knappe Gestaltung sollte mit lückenlosen Nachweisen und steuerlicher Prüfung abgesichert werden.

Als eigene Wohnnutzung kommen insbesondere in Betracht:

• Sie bewohnen die Wohnung oder das Haus selbst, allein oder gemeinsam mit Angehörigen beziehungsweise einer anderen Person.
• Die Immobilie steht Ihnen als tatsächlich genutzte Zweitwohnung oder nicht vermietete Ferienwohnung zur Verfügung.
• Sie überlassen die Wohnung unentgeltlich einem Kind, für das Sie Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag beanspruchen können. Mit dem Ende dieses Anspruchs kann auch die Begünstigung enden.
• Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb der ansonsten selbst genutzten Wohnung schließt die Befreiung nach dem BFH-Urteil IX R 27/19 nicht anteilig aus.
• Eine Vermietung nach erfüllter Eigennutzung kann im Verkaufsjahr unschädlich sein, wenn die strengen zeitlichen Voraussetzungen des BFH-Urteils IX R 10/19 eingehalten sind.

Besondere Vorsicht ist erforderlich bei:

• vollständiger Fremdvermietung während des maßgeblichen Eigennutzungszeitraums,
• nur behaupteter Wohnnutzung ohne tatsächlichen Haushalt und nachvollziehbare Belege,
• gemischt genutzten Gebäudeteilen, die eigenständig vermietet oder betrieblich genutzt werden,
• unbebauten Flächen: Wird ein Gartenstück abgetrennt und als eigenes unbebautes Grundstück verkauft, kann der Nutzungszusammenhang mit dem Wohnhaus entfallen. Genau dies hat der BFH im Fall IX R 14/22 für den dort entschiedenen Sachverhalt angenommen.

Leerstand ist differenziert zu behandeln. Ein bloß leer stehendes Objekt wird dadurch nicht selbst genutzt. Endet die nachweisbare Eigennutzung jedoch wegen des geplanten Verkaufs und bleibt die Immobilie bis zur Veräußerung leer, kann dieser Leerstand unter den in den amtlichen Hinweisen beschriebenen Voraussetzungen unschädlich sein. Dokumentieren Sie deshalb Auszug, Verkaufsabsicht und Vermarktungsbeginn.

Zwischenvermietung: Der Zeitpunkt macht den Unterschied

Ein kurzer Mietvertrag ist nicht automatisch schädlich, aber ebenso wenig pauschal unproblematisch. Für die Drei-Kalenderjahre-Alternative muss das mittlere Kalenderjahr durchgehend selbst genutzt werden. Eine Fremdvermietung in diesem Jahr unterbricht die erforderliche Kette.

Anders kann es nach IX R 10/19 im Verkaufsjahr aussehen: Dort reichte eine zusammenhängende Eigennutzung an mindestens einem Tag im zweiten Vorjahr, während des gesamten Vorjahres und an mindestens einem Tag im Verkaufsjahr. Die anschließende Vermietung bis zum Verkauf war im entschiedenen Fall unschädlich. Dieses Urteil ist keine allgemeine Erlaubnis zur Zwischenvermietung, sondern eine genaue Zeitregel.

Bevor Sie nach dem Auszug vermieten, sollten daher Beurkundungsjahr, bisherige Nutzung und mögliche Alternativen schriftlich geprüft werden. Nach Abschluss eines Mietvertrags lassen sich weder der belegte Nutzungsverlauf noch die Verfügbarkeit für einen Eigennutzerverkauf beliebig zurückdrehen.

Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns

Die gesetzliche Grundrechnung lässt sich so zusammenfassen:

Veräußerungspreis

− Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich zuordenbarer Erwerbsnebenkosten

+ tatsächlich steuerlich berücksichtigte AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen

− abzugsfähige, unmittelbar mit der Veräußerung zusammenhängende Werbungskosten

= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

Die Pluszeile zur AfA ist eine verständliche Kurzform der gesetzlichen Mechanik: § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindert die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die zuvor abgezogenen Abschreibungen. Dadurch steigt die Differenz zum Verkaufspreis. Maßgeblich ist nicht eine pauschal geschätzte AfA, sondern der tatsächlich steuerlich berücksichtigte Verlauf.

Zu den Anschaffungskosten können Kaufpreis und zuordenbare Erwerbsnebenkosten gehören. Bei einem brandenburgischen Grundstückserwerb beträgt die Grunderwerbsteuer seit Juli 2015 6,5 Prozent. Als Veräußerungskosten kommen nur Aufwendungen in Betracht, die steuerlich dem Verkauf zugeordnet werden können, etwa eine vereinbarte Maklervergütung oder bestimmte Löschungs- und Vermarktungskosten. Ob Vorfälligkeitsentschädigung, Räumung, Gutachten oder einzelne Maßnahmen abziehbar sind, ist anhand des konkreten Zusammenhangs zu entscheiden.

Freigrenze: Der Gesamtgewinn aus sämtlichen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres bleibt steuerfrei, wenn er weniger als 1.000 Euro beträgt. Das ist kein Freibetrag. Sobald die gesetzliche Grenze nicht unterschritten wird, ist nicht lediglich der übersteigende Teil anzusetzen.

Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung in Potsdam

Die folgenden Werte sind bewusst ein vereinfachtes, hypothetisches Modell. Sie sind weder Potsdamer Marktpreise noch Zahlen eines Kundenfalls.

Rechnung: 465.000 Euro − 334.000 Euro + 35.070 Euro − 18.000 Euro = 148.070 Euro Modellgewinn.

Würde dieser Betrag isoliert mit einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent betrachtet, ergäben sich rund 62.200 Euro Einkommensteuer vor möglicher Kirchensteuer und möglichem Solidaritätszuschlag. Das ist keine Steuerprognose. Gesamteinkommen, Splitting, sonstige Einkünfte, genaue Kosten, Gebäudeanteil und wirklicher AfA-Zeitraum können das Ergebnis verändern.

Nach dem vereinfachten Fristenmodell läge eine Beurkundung bei einem Erwerb am 14.03.2019 frühestens ab 15.03.2029 außerhalb des Zehnjahreszeitraums. Der Vergleich zeigt, weshalb eine datumsgenaue Prüfung häufig gewichtiger ist als eine kurzfristige Preisannahme.

Gewerblicher Grundstückshandel als eigenständiges Risiko

Wer wiederholt Immobilien veräußert, muss zusätzlich prüfen, ob die Tätigkeit bereits gewerblich ist. Mehr als drei Objekte in engem zeitlichem Zusammenhang von regelmäßig fünf Jahren sind nach den amtlichen Hinweisen ein wichtiges Indiz. Es handelt sich jedoch nicht um eine starre Freigrenze; Veräußerungsabsicht, Tätigkeit und Gesamtumstände bleiben entscheidend.

Bei einer gewerblichen Einordnung gelten die Regeln für einen privaten Veräußerungsgewinn nicht einfach fort. Gewinne können Betriebseinnahmen sein, und Gewerbesteuer kann hinzukommen. Die Landeshauptstadt Potsdam weist in ihrer Haushaltssatzung 2026 einen Gewerbesteuerhebesatz von 470 v. H. aus.

Als einzelne Objekte können auch Eigentumswohnungen zählen. Wird beispielsweise ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt und werden mehrere Einheiten verkauft, ist eine Prüfung deshalb frühzeitig nötig. Auch unterhalb von vier Verkäufen kann Gewerblichkeit vorliegen; oberhalb von drei ist sie nicht ohne jede weitere Würdigung automatisch bewiesen.

Welche legalen Gestaltungsmöglichkeiten bestehen?

• Beurkundungstermin planen: Liegt das Fristende in erreichbarer Nähe, kann die Vermarktung vorbereitet und der Vertrag erst danach geschlossen werden. Käuferfinanzierung und Notarablauf müssen dazu realistisch koordiniert sein.
• Eigennutzung nur bei echter Lebensentscheidung: Ein tatsächlicher Einzug kann die zweite Ausnahme eröffnen. Er sollte nicht lediglich formal behauptet werden, sondern durch Haushaltsführung und geeignete Unterlagen belegbar sein.
• Kostenbelege vollständig sammeln: Kaufvertrag, Steuerbescheid, Notar- und Grundbuchrechnungen, Herstellungsaufwendungen, AfA-Unterlagen sowie direkt zurechenbare Verkaufskosten gehören in eine geordnete Akte.
• Verluste korrekt zuordnen: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nach § 23 Abs. 3 EStG nur in diesem Einkunftsbereich verrechnet und unter den gesetzlichen Voraussetzungen zurück- oder vorgetragen werden.
• Zahlungsmodalitäten beraten lassen: Raten oder zeitlich gestreckte Zahlungen können andere steuerliche und wirtschaftliche Folgen haben. Eine Verteilung über Veranlagungszeiträume darf nicht ohne Prüfung des Vertrags und des Zuflusses unterstellt werden.
• Unentgeltliche Übertragung ganzheitlich prüfen: Eine Schenkung setzt die Anschaffungsfrist grundsätzlich nicht neu in Gang. Einkommensteuer, Schenkungsteuer, Finanzierung, Rückforderungsrechte und mögliche Missbrauchsfragen sind zusammen zu beurteilen.

Wann Sie nicht vorschnell entscheiden sollten

• Beurkunden Sie nicht auf Grundlage eines geschätzten Kaufdatums, wenn das mögliche Fristende kurz bevorsteht.
• Vermieten Sie nach dem Auszug nicht, bevor die Eigennutzungszeiträume konkret geprüft wurden.
• Starten Sie nicht mehrere Objektverkäufe, ohne die Kriterien des gewerblichen Grundstückshandels würdigen zu lassen.
• Behandeln Sie eine Schenkung nicht als Neustart der Zehnjahresfrist.
• Reichen Sie keine Gewinnermittlung ein, solange Kosten- und AfA-Unterlagen offensichtlich unvollständig sind.

Wie erhält das Finanzamt Kenntnis vom Verkauf?

Nach § 18 GrEStG müssen Notare grundstücksbezogene Rechtsvorgänge dem zuständigen Finanzamt anzeigen, grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung. Diese Mitteilung ersetzt nicht die einkommensteuerliche Erklärung eines steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgewinns. Dieser gehört in die dafür vorgesehene Anlage der Einkommensteuererklärung.

Vorsätzlich unrichtige oder unterlassene Angaben können steuerstrafrechtliche Folgen haben. Bei Unsicherheit ist es sinnvoll, den Sachverhalt offenzulegen und fachlich einordnen zu lassen, statt die Einordnung aus der bloßen Notarmitteilung abzuleiten.

Checkliste: Ist Ihr Immobilienverkauf in Potsdam steuerfrei?

Für ein belastbares Ergebnis muss entweder die Frist- oder die Eigennutzungsalternative erfüllt sein. Die Grundlagen benötigen Sie in beiden Fällen.

Steuerfreiheit durch Zeitablauf (A):

☐ Ich habe das genaue Datum des notariellen Erwerbsvertrags geprüft.

☐ Der geplante Verkaufsvertrag liegt sicher außerhalb des Zehnjahreszeitraums.

☐ Bei Erbschaft oder Schenkung kenne ich Erwerbsart und Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers.

☐ Entgeltlich hinzugekaufte Anteile oder Abfindungen sind getrennt beurteilt.

Steuerfreiheit durch Eigennutzung (B):

☐ Meine tatsächliche Selbstnutzung erfüllt eine der beiden gesetzlichen Alternativen.

☐ Das mittlere Kalenderjahr der Drei-Jahres-Regel wurde nicht durch Vermietung unterbrochen.

☐ Ich kann den Nutzungsverlauf mit geeigneten Unterlagen nachvollziehbar belegen.

☐ Eine abgetrennte unbebaute Teilfläche oder schädliche Fremdnutzung ist ausgeschlossen beziehungsweise geprüft.

Grundlagen für jede Variante:

☐ Zahl und zeitlicher Zusammenhang weiterer Objektverkäufe wurden auf Gewerblichkeit geprüft.

☐ Anschaffungs-, Herstellungs- und unmittelbare Veräußerungskosten sind belegt.

☐ Die tatsächlich abgezogenen AfA-Beträge liegen vollständig vor.

☐ Die steuerliche Einordnung ist vor dem Notartermin fachlich bestätigt.

Auswertung:

• A oder B vollständig und alle Grundlagen geklärt: Die Voraussetzungen sprechen für eine Steuerfreiheit; lassen Sie die Einordnung vor der Beurkundung verbindlich prüfen.
• Einzelne Angaben fehlen: Beschaffen Sie Urkunden, Nutzungsnachweise und Steuerunterlagen, bevor Sie Termin oder Vermietung festlegen.
• Mehrere Punkte sind unklar: Stoppen Sie die steuerrelevante Terminentscheidung, bis Frist, Nutzung und Gewinnberechnung belastbar eingeordnet sind.

Fazit: Die richtige Reihenfolge schützt vor vermeidbaren Fehlern

Beim privaten Immobilienverkauf kann ein einziges Vertragsdatum darüber entscheiden, ob ein Gewinn nach § 23 EStG steuerbar ist. Ebenso wichtig ist ein lückenloser Nutzungsverlauf: Die Eigennutzung eröffnet eine echte Ausnahme, verlangt aber eine genaue Kalenderjahresprüfung. Wer zuerst Urkunden, AfA und Kosten ordnet und erst danach den Beurkundungstermin bestimmt, entscheidet auf einer belastbaren Grundlage.

Häufig gestellte Fragen zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Potsdam

Wann kann beim Immobilienverkauf in Potsdam Spekulationssteuer entstehen?

Ein Gewinn ist insbesondere dann nach § 23 EStG zu prüfen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine gesetzliche Eigennutzungsausnahme greift.

Welches Datum ist für die Zehnjahresfrist maßgeblich?

Im Regelfall kommt es auf die bindenden notariellen Kaufverträge bei Anschaffung und Verkauf an. Zahlung, Übergabe und Grundbucheintragung sind dafür grundsätzlich nicht die entscheidenden Daten.

Beginnt die Frist bei einer geerbten Immobilie neu?

Nein. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Besonderheiten einer Erbauseinandersetzung müssen gesondert geprüft werden.

Wann kann Eigennutzung zur Steuerfreiheit führen?

Begünstigt sein kann eine ausschließliche Selbstnutzung seit Anschaffung oder Fertigstellung. Alternativ kann die zusammenhängende Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Kalenderjahren ausreichen.

Wie wird ein möglicher Veräußerungsgewinn berechnet?

Ausgangspunkt ist der Verkaufspreis. Davon werden die steuerlich anzuerkennenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und unmittelbar veranlasste Verkaufskosten abgezogen; bereits berücksichtigte Abschreibungen können die Kostenbasis mindern.

Was bedeutet die Freigrenze von 1.000 Euro?

Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, greift die Freigrenze. Wird sie erreicht, ist sie nicht wie ein Freibetrag lediglich vom Gewinn abzuziehen.

Kann eine kurze Vermietung die Eigennutzungsausnahme gefährden?

Das hängt vom genauen Nutzungsverlauf ab. Besonders das mittlere Kalenderjahr der Drei-Kalenderjahres-Regel muss vollständig durch begünstigte Eigennutzung abgedeckt sein.

Kann ein Immobilienmakler die Steuerpflicht verbindlich beurteilen?

Ein Makler kann den Verkaufsablauf, die Objektunterlagen und den Terminplan koordinieren. Die verbindliche steuerliche Prüfung und Gewinnberechnung gehört zu einer dazu befugten Fachperson.

Quellen

• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 32a EStG – Einkommensteuertarif 2026
• Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 26
• BFH, Urteil vom 03.09.2019 – IX R 10/19
• BFH, Urteil vom 01.03.2021 – IX R 27/19
• BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 14/22
• Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 17 – Gewerblicher Grundstückshandel
• § 18 GrEStG – Anzeigepflicht der Notare
• Finanzämter Brandenburg – Kirchensteuer
• Finanzämter Brandenburg – Grunderwerbsteuer
• Landeshauptstadt Potsdam – Haushaltssatzung 2026