Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Potsdam?

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Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Potsdam?

Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Potsdam?

Kurzantwort: Bei einem Immobilienverkauf in Potsdam liegen die direkt planbaren Verkäuferkosten ohne Steuer häufig in einer Größenordnung von 1,5 bis 5 Prozent des Verkaufspreises. Ob die Rechnung am unteren oder oberen Rand endet, bestimmen vor allem die vereinbarte Maklerprovision, die Ablösung einer Finanzierung und der Vorbereitungsaufwand. Hinzu kommen können eine Vorfälligkeitsentschädigung und Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft. Gerade diese beiden Positionen lassen sich nicht seriös mit einer Pauschale angeben.

Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 12 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

  • Energieausweis, Grundbuchunterlagen und die Löschung alter Grundpfandrechte sind meist überschaubar, sollten aber vor Vermarktungsbeginn beziffert werden.
  • Eine Vorfälligkeitsentschädigung und die Steuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn können die Kalkulation wesentlich verändern. Bank und Steuerberatung sollten deshalb früh eingebunden werden.
  • Für Löschungskosten zählt der eingetragene Grundschuldbetrag als Geschäftswert; die aktuelle Darlehensrestschuld ist nicht automatisch die Gebührenbasis.
  • In Brandenburg beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Im Kaufvertrag wird sie gewöhnlich der Käuferseite zugeordnet, auch wenn beide Vertragsparteien gesetzlich Steuerschuldner sein können.
  • Ein unrealistischer Angebotspreis erscheint nicht als Rechnungsposten. Er kann dennoch besonders teuer werden, wenn Nachfrage verloren geht und spätere Preisreduzierungen die Verhandlungsposition schwächen.

Dieser Beitrag bietet eine Orientierung aus Maklersicht. Er ersetzt weder eine Rechts- noch eine Steuer- oder Finanzierungsberatung. Angebote, Verträge und die Eigenschaften des konkreten Objekts können die Kosten deutlich verändern.

Kostenübersicht: Was zahlt der Verkäufer, was der Käufer?

Die übliche interne Verteilung im Kaufvertrag lässt sich ohne starre Tabelle zusammenfassen:

  • Grunderwerbsteuer: In Brandenburg 6,5 Prozent; vertraglich regelmäßig von der Käuferseite zu tragen.
  • Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung: gewöhnlich Kosten der Käuferseite.
  • Lastenfreistellung: Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung eigener Grundpfandrechte treffen regelmäßig die Verkäuferseite.
  • Energieausweis und Verkäuferunterlagen: zunächst vom Verkäufer bereitzustellen und zu finanzieren, soweit keine andere Vereinbarung oder Leistung greift.
  • Maklerprovision: nach dem geschlossenen Maklervertrag; bei einer geteilten Provision zahlen Käufer und Verkäufer ihren vereinbarten Anteil.
  • Vorfälligkeitsentschädigung und Steuer auf einen Veräußerungsgewinn: persönliche Positionen der Verkäuferseite.
  • Laufende Objektkosten: wirtschaftlich meist bis zum vereinbarten Besitzübergang beim Verkäufer, danach beim Käufer. Die öffentlich-rechtliche Zuordnung kann davon abweichen.

Eine wichtige Feinheit: Die vertragliche Kostenverteilung wirkt zunächst zwischen den Parteien. Gegenüber Notar, Gericht oder Finanzamt können gesetzliche Haftungsregeln weiter reichen. Der Vertrag sollte daher eindeutig festhalten, wer welche Position im Innenverhältnis übernimmt.

1. Maklerprovision und der Blick auf den Nettoerlös

Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich auf einen bestimmten Prozentsatz festgesetzt, sondern verhandelbar. Als regionalen Richtwert nennt ImmobilienScout24 für Brandenburg eine Gesamtcourtage von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Wird sie hälftig geteilt, entspricht das 3,57 Prozent für jede Partei. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher setzen §§ 656c und 656d BGB Grenzen für die Verteilung. Diese Regeln gelten nicht ohne Weiteres für jedes Grundstück, Mehrfamilienhaus oder gewerbliche Geschäft.

Für Eigentümer ist nicht allein der Prozentsatz entscheidend. Aussagekräftiger ist eine Nettoerlösrechnung mit zwei realistischen Wegen:

  • Beim Privatverkauf stehen dem erwarteten Kaufpreis eigene Ausgaben für Präsentation, Inserate, Unterlagen und Besichtigungen sowie der persönliche Zeitaufwand und das Preisfindungsrisiko gegenüber.
  • Beim Verkauf mit Makler wird der voraussichtliche Erlös um den vertraglich vereinbarten Verkäuferanteil und sonstige klar benannte Kosten vermindert.

Prüfen Sie im Maklervertrag insbesondere Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Nachwirkung, Provisionshöhe, Verteilung und Fälligkeit. Ebenso wichtig ist eine genaue Leistungsbeschreibung. Bewertung, Unterlagenrecherche, Fotos, Grundrissaufbereitung, Interessentenprüfung oder Begleitung zur Beurkundung dürfen nicht einfach vorausgesetzt werden, wenn sie nicht vereinbart sind.

2. Grundschuld löschen und Lasten freistellen

Ein vollständig zurückgezahltes Darlehen beseitigt die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Für eine Löschung werden regelmäßig die Löschungsbewilligung der Bank, die Zustimmung des Eigentümers und die Mitwirkung des Notars benötigt. Bei einer Briefgrundschuld muss außerdem der Originalbrief vorhanden sein. Fehlt er, kann die Abwicklung erheblich aufwendiger werden.

Beim Verkauf soll der Käufer das Eigentum gewöhnlich frei von nicht übernommenen Kreditsicherheiten erhalten. Der Notar stimmt dazu die Lastenfreistellung mit Bank und Grundbuchamt ab. Neben Gerichts- und Notargebühren kann eine zusätzliche Treuhandtätigkeit erforderlich sein, wenn die Bank Bedingungen für die Freigabe stellt.

Als grobe Reserve werden häufig 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags angesetzt. Das ist keine Gebührenzusage. Das Gerichts- und Notarkostengesetz arbeitet mit Geschäftswerten und konkreten Gebührentatbeständen. Lassen Sie sich die voraussichtlichen Kosten deshalb vom Notariat erläutern. Bei 280.000 Euro eingetragener Grundschuld nutzt die spätere Beispielrechnung 850 Euro lediglich als Planannahme.

Eine Übernahme oder Abtretung einer bestehenden Grundschuld kann im Einzelfall Kosten sparen. Sie funktioniert aber nur, wenn Käufer, finanzierende Bank, Rang und Ausgestaltung zusammenpassen. Diese Möglichkeit sollte früh angesprochen werden; sie ist kein Standardanspruch.

3. Energieausweis: gesetzliche Pflicht mit variablen Kosten

Der Verkäufer oder der beauftragte Immobilienmakler muss einem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Nach Abschluss ist der Ausweis beziehungsweise eine Kopie zu übergeben. Liegt bei einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, gehören die gesetzlich genannten Energiedaten in die Anzeige. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig.

Es gibt zwei Ausweisarten:

  • Verbrauchsausweis: Er beruht auf gemessenen Verbrauchsdaten. Dafür müssen drei aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre vollständig vorliegen; das Ende dieses Zeitraums darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Der Aufwand ist meist geringer, aber nicht jedes Gebäude erfüllt die Voraussetzungen.
  • Bedarfsausweis: Er bewertet den energetischen Zustand anhand von Gebäude- und Anlagendaten. Die Erhebung ist aufwendiger, dafür hängt das Ergebnis weniger vom Verhalten früherer Bewohner ab.

Die Kosten sind nicht gesetzlich pauschaliert. Sie hängen unter anderem von Ausweisart, Gebäudegröße, Datenlage und Ortstermin ab. Für das Rechenmodell werden 450 Euro angenommen; vor einer Entscheidung ist ein konkretes Angebot nötig. Bestimmte Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflichten können nach dem Gebäudeenergiegesetz mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Bei älteren Potsdamer Gebäuden ist nicht automatisch der teurere Ausweis die bessere Verkaufsstrategie. Entscheidend sind die gesetzliche Zulässigkeit, belastbare Eingangsdaten und eine verständliche Einordnung des energetischen Zustands. Ein Ausweis ersetzt weder eine Energieberatung noch einen Sanierungsfahrplan.

4. Unterlagen: geringe Einzelbeträge, große Wirkung

Unterlagenkosten bestehen aus vielen kleinen oder fallabhängigen Positionen. Für Potsdam kommen insbesondere folgende Stellen und Dokumente in Betracht:

  • Grundbuchauszug: Die Grundbuchabteilung des Amtsgerichts Potsdam nimmt schriftliche Anträge entgegen. Nach dem GNotKG kostet ein einfacher Ausdruck 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro.
  • Liegenschaftskarte und Katasterinformationen: Zuständig ist der Bereich Liegenschaftskataster der Landeshauptstadt. Kosten richten sich nach Produkt, Format und Umfang.
  • Baulastenauskunft: Potsdam bietet hierfür einen Online-Dienst an. Auch eine Negativauskunft kann gebührenpflichtig sein.
  • Bauakte und Genehmigungen: Je nach Objekt kommen die Bauaufsicht oder für historische Bestände das Stadtarchiv in Betracht. Einsicht, Kopien und Reproduktionen können Verwaltungsgebühren auslösen.
  • Altlasteninformation: Sie ist objektbezogen bei der zuständigen Umweltstelle zu klären; eine pauschale Gebühr wird hier nicht angesetzt.
  • Wohnflächenunterlagen: Fehlt eine belastbare Berechnung, kann eine neue fachliche Ermittlung erforderlich werden.
  • Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Beschlusssammlung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Angaben zur Erhaltungsrücklage werden häufig benötigt.
  • Erbfall: Erbnachweis, Testamentseröffnung oder Erbschein können zusätzliche, wertabhängige Kosten verursachen.

Der finanzielle Betrag ist oft weniger kritisch als der Zeitverlust. Fehlen Grundriss, Wohnflächenberechnung oder WEG-Unterlagen, kann ein Kaufinteressent seine Finanzierung möglicherweise nicht abschließend prüfen. Beginnen Sie deshalb mit einer objektspezifischen Unterlagenliste, bevor das Exposé veröffentlicht wird.

5. Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein gebundenes Immobiliendarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar entstehenden Schaden verlangen. Die Höhe hängt von Restschuld, vereinbartem Zinssatz, verbleibender Bindung, Tilgungsrechten und dem aktuellen Wiederanlagezins ab. Eine pauschale Prozentzahl wäre daher unseriös.

Fordern Sie von der Bank eine schriftliche Ablöseberechnung für einen realistischen Stichtag an. Prüfen Sie außerdem, ob Sondertilgungen richtig berücksichtigt wurden und ob der Vertrag die erforderlichen Angaben enthält. Bei hohen Beträgen kann eine unabhängige Kontrolle sinnvoll sein.

Ein wichtiges Kündigungsrecht steht in § 489 BGB: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens kann mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Maßgeblich ist nicht allein das Datum der Unterschrift. Nach einer späteren Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzins kann ein anderer Fristbeginn gelten.

6. Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte

Der oft verwendete Ausdruck „Spekulationssteuer“ bezeichnet keine eigene Steuerart. Gemeint ist Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Grundsätzlich ist ein Immobilienverkauf betroffen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind unter anderem Objekte, die durchgehend selbst bewohnt wurden oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren eigenen Wohnzwecken dienten.

Besteht Steuerpflicht, wird nicht der gesamte Verkaufspreis versteuert. Ausgangspunkt ist der Gewinn aus Verkaufspreis abzüglich relevanter Anschaffungs- oder Herstellungskosten und abzugsfähiger Aufwendungen. Welche Provisionen, Finanzierungskosten, Modernisierungen oder sonstigen Ausgaben berücksichtigt werden dürfen, hängt vom Zusammenhang und Einzelfall ab. Bei Schenkung, Erbschaft, teilweiser Vermietung, Arbeitszimmer oder früherer Abschreibung ist eine fachliche Prüfung besonders wichtig.

Notarielle Vertragsdaten sind für die Fristberechnung regelmäßig entscheidend. Lassen Sie den Steuerstatus vor Festlegung des Verkaufszeitpunkts prüfen, nicht erst nach der Beurkundung.

7. Weitere Posten, die leicht übersehen werden

  • Renovierung und Aufbereitung: Kleine Reparaturen, Reinigung oder ein neutraler Anstrich können die Präsentation verbessern. Ob sich eine Maßnahme rechnet, hängt vom Zustand, der Zielgruppe und dem erreichbaren Mehrerlös ab.
  • Entrümpelung und Haushaltsauflösung: Volumen, Sortieraufwand, Etage, Zufahrt und Entsorgungsarten bestimmen den Preis. Holen Sie mehrere objektspezifische Angebote ein.
  • Fotos, Grundrisse und Präsentation: Beim Privatverkauf sind diese Leistungen eigene Kosten. Bei einem Maklerauftrag ist zu prüfen, was die vereinbarte Provision tatsächlich umfasst.
  • Laufende Belastungen: Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld, Energie, Gartenpflege oder Erbbauzins laufen bis zum vertraglich bestimmten Übergang wirtschaftlich weiter.
  • Fachberatung: Erbengemeinschaft, Trennung, Nießbrauch, Erbbaurecht, Mängel oder Mietverhältnisse können anwaltliche, steuerliche oder sachverständige Unterstützung erfordern.
  • Vermietete Wohnungen: Nach Umwandlung und Veräußerung gilt unter den Voraussetzungen des § 577a BGB grundsätzlich eine dreijährige Beschränkung für bestimmte Kündigungen. Ob weitere Schutzregeln eingreifen, muss für Objekt und Verkaufszeitpunkt geprüft werden; eine pauschale zehnjährige Potsdamer Frist wird hier nicht unterstellt.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Potsdam für 460.000 Euro

Das folgende Modell dient ausschließlich der Budgetplanung:

  • Verkäuferanteil Maklerprovision bei angenommenen 3,57 Prozent: 16.422 Euro
  • Löschung einer Grundschuld über nominal 280.000 Euro, Annahme: 850 Euro
  • Bedarfsausweis, Annahme: 450 Euro
  • Grundbuch-, Kataster- und WEG-Unterlagen, Annahme: 220 Euro
  • neue Wohnflächenberechnung, Annahme: 350 Euro
  • Kleinreparaturen und Aufbereitung, Annahme: 2.500 Euro
  • Vorfälligkeitsentschädigung laut fiktiver Bankauskunft, Annahme: 1.800 Euro
  • Gesamtkosten vor Steuer: 22.592 Euro, also rund 4,91 Prozent
  • Rechnerischer Nettoerlös vor Steuer: 437.408 Euro

Die Provision ist korrekt aus dem Beispielkaufpreis berechnet; alle anderen Positionen sind austauschbare Annahmen. Eine reale Kalkulation setzt die Gebührenauskunft des Notariats, Angebote der Dienstleister, die Bankauskunft und bei Bedarf eine steuerliche Berechnung ein. Fällt Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn an, kann sich das Ergebnis grundlegend ändern.

Wo sich sparen lässt und wo falsche Sparsamkeit riskant ist

Sinnvoll kann sein:

  • Früh zu prüfen, ob eine bestehende Grundschuld übernommen oder abgetreten werden kann.
  • Unterlagen geordnet zu beschaffen, bevor Zeitdruck entsteht.
  • Den Verkaufszeitpunkt mit Darlehenskündigung und steuerlicher Frist abzustimmen.
  • Nur solche Aufbereitungsmaßnahmen umzusetzen, deren Nutzen für die Zielgruppe plausibel ist.
  • Einen Verbrauchsausweis zu wählen, wenn er gesetzlich zulässig ist und belastbare Daten vorliegen.
  • Vor Vertragsabschluss Provision und Leistungsumfang gemeinsam zu verhandeln.

Nicht sinnvoll ist:

  • Den Energieausweis oder Pflichtangaben in der Anzeige zu ignorieren.
  • Bekannte Mängel zu verschweigen. Nach § 444 BGB greift ein Haftungsausschluss bei arglistigem Verschweigen nicht.
  • Technische Probleme nur kosmetisch zu verdecken.
  • Allein nach dem niedrigsten Dienstleisterpreis zu entscheiden, ohne Umfang und Haftung zu vergleichen.
  • Einen Wunschpreis ohne Marktbezug festzusetzen und spätere Abschläge als vermeidbare Nebensache einzuplanen.

Prüfliste: Sind alle Kosten berücksichtigt?

Gehen Sie vor Festlegung des Angebotspreises diese zwölf Punkte durch:

1. Der Nominalbetrag jeder eingetragenen Grundschuld ist bekannt.

2. Eine schriftliche Ablöse- und Vorfälligkeitsauskunft der Bank liegt vor.

3. Anschaffungs- und geplantes Verkaufsdatum wurden steuerlich eingeordnet.

4. Die benötigte Art des Energieausweises ist geklärt.

5. Der vorhandene Energieausweis ist noch gültig und passt zum Gebäude.

6. Wohnfläche und Grundrisse sind belastbar dokumentiert.

7. Bei Wohnungseigentum liegen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Abrechnungen und Protokolle vor.

8. Eine eventuell erforderliche Verwalterzustimmung wurde geprüft.

9. Aufbereitung, Räumung und Präsentation sind mit realistischen Angeboten kalkuliert.

10. Bei vermieteten Objekten sind Mietvertrag, Umwandlung und Kündigungsschutz geprüft.

11. Bei einem Erbfall liegt ein ausreichender Erbnachweis vor oder ist beantragt.

12. Der erwartete Nettoerlös steht schriftlich fest und enthält Reserven.

Auswertung

  • Zehn bis zwölf geklärte Punkte: Die Kostenseite ist weitgehend belastbar; aktualisieren Sie variable Angebote vor der Beauftragung.
  • Sechs bis neun geklärte Punkte: Schließen Sie die offenen Positionen vor dem Vermarktungsstart, damit Interessenten keine ungeklärten Risiken einpreisen.
  • Weniger als sechs geklärte Punkte: Der Nettoerlös ist noch eine Schätzung. Beginnen Sie mit Bank, Steuerstatus und Unterlagen.

Fazit: Nicht die Anzahl, sondern die Spannweite der Posten entscheidet

Energieausweis, Auszüge und die organisatorische Vorbereitung lassen sich meist gut planen. Die wirtschaftlich großen Unbekannten liegen bei Provision, Finanzierung, Steuer und einer unpassenden Preisstrategie. Wer zuerst nur kleine Gebühren addiert, erhält deshalb noch keine belastbare Verkaufskalkulation.

Der Angebotspreis verdient besondere Aufmerksamkeit. Ein deutlich zu hoher Einstieg kann passende Interessenten abschrecken und spätere Reduzierungen sichtbar machen. Ein zu niedriger Ansatz verschenkt dagegen Erlöspotenzial. Statt einer unbelegten Erfolgsformel braucht es eine nachvollziehbare Bewertung, aktuelle Marktdaten und eine dokumentierte Nettoerlösrechnung.

Häufig gestellte Fragen zu den Verkaufskosten in Potsdam

Wie hoch sind die Verkaufskosten in Potsdam insgesamt?

Eine belastbare Gesamtsumme entsteht erst aus dem konkreten Auftrag. Provision, Finanzierung, Unterlagen, Energieausweis, Aufbereitung und eine mögliche Steuerbelastung können den Nettoerlös unterschiedlich stark beeinflussen.

Welche Notarkosten trägt die Verkäuferseite typischerweise?

Die Verkäuferseite trägt häufig die Kosten für die Löschung eigener Grundpfandrechte. Welche weiteren Kosten intern übernommen werden, ergibt sich aus Vertrag und Einzelfall.

Ist die Maklerprovision gesetzlich fest vorgegeben?

Nein. Höhe und Leistungsumfang werden vertraglich vereinbart. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucher außerdem die gesetzlichen Regeln zur Verteilung der Maklerkosten.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Eine konkrete Auskunft des Notariats ist verlässlicher als eine pauschale Prozentangabe.

Wann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen?

Sie kann bei der vorzeitigen Rückzahlung eines gebundenen Immobiliendarlehens anfallen. Maßgeblich sind Vertrag, Restlaufzeit, gesetzliche Kündigungsrechte und die Berechnung der Bank.

Welcher Energieausweis wird beim Verkauf benötigt?

Ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis zulässig ist, hängt unter anderem von Gebäudealter, energetischem Standard, Zahl der Wohnungen und Datenlage ab. Der passende Ausweistyp sollte vor der Vermarktung geprüft werden.

Können Verkaufskosten steuerlich berücksichtigt werden?

Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft können unmittelbar veranlasste Aufwendungen den Gewinn beeinflussen. Die Zuordnung einzelner Kosten muss steuerlich geprüft werden.

Wie lässt sich der Nettoerlös zuverlässig planen?

Erstellen Sie vor dem Vermarktungsstart eine Rechnung mit Kaufpreisannahme, Provision, Darlehensablösung, Dokumenten, Aufbereitung, Reserven und gegebenenfalls Steuern. Annahmen sollten klar von feststehenden Beträgen getrennt sein.

Quellen