Qualifizierter Alleinauftrag

06.Mai 2015 von Lützow Immobilien Team

Beim qualifizierten Alleinauftrag ist der Auftraggeber darüber hinaus verpflichtet, Interessenten, die an ihn herantreten, an den Makler zu verweisen (sog. Verweisungsklausel) und/oder den Makler zu Verhandlungen mit solchen Interessenten hinzuzuziehen (sog. Hinzuziehungsklausel). Es soll damit erreicht werden, dass das in Auftrag gegebene Geschäft nur mit Beteiligung des Maklers abgewickelt wird. Im Gegensatz zum einfachen Alleinauftrag ist die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – also formularmäßig vereinbarte Verweisungs- oder Hinzuziehungsvereinbarung – unwirksam. Das OLG Hamm hat sogar entschieden, dass der Makler, wenn er solche unwirksamen Vereinbarungen trifft, seinen Provisionsanspruch verwirkt (Az. 18 U 236/99). Der BGH hat ausdrücklich auch gegen das OLG Hamm entschieden, dass die Verwendung unzulässiger AGB „im Regelfall – ohne Hinzutreten besonderer Umstände – keine Verwirkung des Maklerlohnanspruchs“ rechtfertigt (BGH, Urteil vom 19.05.2005, III ZR 322/04). Das hier gefällte Urteil bezieht sich auf den Provisionsanspruch eines Handelsmaklers, der einen Versicherungsvertrag vermitteln sollte, dessen Inhalt sich dann aber für den Auftraggeber für die von ihm erstrebte Alterssicherung als ungeeignet erwies.

Die Vereinbarung einer Verweisungs- und/oder Hinzuziehungsklausel ist im Wege einer individuellen Vereinbarung möglich. Als besondere, ebenfalls nur individuell auszuhandelnde Klausel gilt eine Vereinbarung, nach der ein Makler im Abschlussfall auch dann die vereinbarte Provision erhält, wenn er zum Zustandekommen des beabsichtigten Vertrages keinen Beitrag geleistet hat.

Entgegen landläufiger Meinung sichert der qualifizierte Alleinauftrag, den ein Verkäufer erteilt, nicht vor einem Verlust einer etwaigen Käuferprovision. Auch wenn der Verkäufer seine Verweisungs- und Hinzuziehungspflicht erfüllt, muss es dem Makler gelingen, mit dem in Aussicht genommenen Kaufinteressenten eine Provision zu vereinbaren. Verweigert der Käufer ein Provisionsversprechen, darf der Makler nicht versuchen, den sonst möglichen Verkauf zu verhindern. Dies wäre ein Treueverstoß gegenüber dem Alleinauftraggeber und würde gegebenenfalls auch noch zur Verwirkung seines Provisionsanspruches diesem gegenüber führen.