10 Fehler beim Immobilienkauf – das müssen Sie beachten
Immobilienkauf steht an? Eine Immobilie kauft man oft nur einmal im Leben. Da sollte alles glatt und reibungslos funktionieren. Mit unseren Tipps gehen Sie auf Nummer sicher, nicht einen Fehler zu begehen. Wir geben Ihnen Denkanstöße die aus jahrelanger Erfahrung resultieren.
1. Immobilienkauf – Kaufe nicht in einem Markt ohne Nachfrage
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, dann ist eine geringe Nachfrage schon ein erster Indikator für geringe Qualität. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie weit auf dem Lande kaufen wollen, dann wird meistens auch eine geringe Nachfrage nach dieser Immobilie zu finden sein. Der Anschein, dass es sich dabei um eine lukrative Immobilie handelt, kann wirklich trügen. Denn wenn Sie diese Immobilie, aus welchen Gründen auch immer, jemals wieder verkaufen wollen, dann werden Sie vermutlich Verluste erleiden.
Das hat auch seine Gründe. Denn die Kaufkraft in diesen Regionen ist zumeist gering und das wirkt sich langfristig auch auf die Immobilien aus. Meiden Sie also Immobilie, die zu weit von größeren Städten entfernt sind.
Diese Tatsache gilt nicht nur für die Lage, sondern ebenso für die Art der Immobilie. Denn Eigentumswohnungen sind in ländlichen Regionen eher selten und daher auch sehr schwer wieder zu verkaufen.
2. Kenne Deine eigene Planung und Zukunft
Es empfiehlt sich immer, einen Blick in die eigene Zukunft zu wagen. Eine Immobilie ist unbeweglich, immobil. Wenn Du beispielsweise momentan Single bist, kann sich Dein Leben mit einer neuen Partnerin schon gewaltig ändern.
Die Immobilie sollte Dich also nicht Deiner Flexibilität berauben. Man sollte also im Vorfeld genau die Lebenssituation hinterfragen, die Zukunft berücksichtigen und dieses in Verbindung mit der geplanten Immobilie setzen.
3. Welche Immobilie kann ich mir leisten? – Gerate nicht in die Kostenfalle
Wenn man sich eine Immobilie kauft, dann muss man sich im Vorfeld klar damit auseinandersetzen, welche finanziellen Mittel man zur Verfügung hat. In der Regel finanziert man den Kaufpreis und die Nebenkosten müssen dann selber aus dem Eigenkapital gezahlt werden. Zu diesen Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar und eventuelle Maklerkosten. Planen Sie dafür ca. 15% des Kaufpreises ein.
Wenn Sie die Immobilie nun gekauft haben, sollten Sie die monatliche Rate / Belastungen problemlos bezahlen können, auch wenn sich an Ihren Lebensumstände Änderungen ergeben. Es darf nicht der Effekt des Hamsterrades entstehen, sodass Sie zum Sklaven Ihrer eigenen Immobilie werden. Versuchen Sie also beim Kauf die Emotionen ein wenig auszublenden und mit kühlem Kopf zu rechnen, was Sie sich wirklich leisten können.
4. Denken Sie schon beim Kauf an einen möglichen Verkauf der Immobilie
Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, dann sollten Sie schon beim Kauf an einen möglichen Wiederverkauf denken. Handelt es sich bei der Immobilie z.B. um eine Spezialimmobilie, dann wird sich der Kreis der möglichen Käufer bei einem Verkauf sehr einschränken. Diese geringe Nachfrage senkt auch den Verkaufspreis.
Beispielsweise sind sehr große Eigentumswohnungen mit wenigen Zimmern nicht leicht zu verkaufen. Man zahlt bei der Anschaffung den teils hohen Preis pro Quadratmeter und hat dennoch nur wenige Zimmer. Familien hingegen brauchen eher mehr Zimmer und diese können dann ruhig kleiner sein.
5. Immobilienfinanzierung – so wenig wie möglich Tilgung
Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, dann setzt sich die monatliche Rate aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Wenn Sie den Kreditvertrag abschließen, dann müssen Sie die vereinbarte Rate immer rechtzeitig und in voller Höhe bezahlen. Schaffen Sie das nicht, gerät das Projekt schnell in eine Schieflage.
Expertentipp: Wenn Ihnen die Bank einen Tilgung von 2% anbietet, dann sollten Sie nicht nach höheren Tilgungsraten fragen. Auch wenn Sie sich momentan beispielsweise 4% Tilgung leisten könnten. Warum? Sie sind dann immer an diese 4% gebunden. Wenn sich an den Lebensumständen etwas ändert (Arbeitslosigkeit, Schwangerschaft, ungeplante Reparaturen etc.), dann kann man durch diese höhere Tilgung ins Schwanken kommen.
Die Lösung: vereinbaren Sie eine niedrige Tilgung und dafür eine 5%ige Sondertilgung pro Jahr. Sie legen sich ein Sparbuch oder ein Tagesgeldkonto an und überweisen den Differenzbetrag (die vorher geplante höhere Tilgung) monatlich auf dieses Konto. Am Ende des Jahres leisten Sie dann diese freiwillige Sondertilgung mit einem Betrag, welchen Sie sich auch wirklich leisten können. Das spart im Zweifelsfall sehr viele Nerven.
6. Kaufe in oder in der Nähe von Ballungszentren
Fast jeder kennt den schlauen Spruch „Grund und Boden ist nicht vermehrbar“. Damit meint man, dass es sich bei Immobilien um stets knappe Güter handelt und daher Preise nahezu stabil sind. Das stimmt so nicht.
In Deutschland sind lediglich 8% der Gesamtfläche bebaut und es gibt noch sehr viel verfügbare Fläche. Daher ist in den ländlichen Regionen ein recht großes Angebot an Flächen vorhanden. In Ballungsgebieten hingegen, sind die Grundstücke rar und daher auch langfristig hohe Preise zu erwarten. Das große Einzugsgebiet in Potsdam, Zossen, Berlin oder Königs Wusterhausen macht Immobilien dort sehr attraktiv. Daher ist auch langfristig zu erwarten, dass sich kein Preisverfall einstellt. Im Gegenteil, denn an vielen Stellen steigen die Preise in den kommenden Jahren noch deutlich an.
7. Halten Sie sich Optionen offen
Keiner kann in die Zukunft schauen. Daher sollte man sich schon vor dem Kauf der Immobilie möglichst viele Möglichkeiten offenhalten. Denken Sie immer darüber nach, welche anderen Nutzungsmöglichkeiten für Ihre Immobilie denkbar sind.
Kann ich eine Immobilie die aktuell als Wohnimmobilie genutzt wird, in der Zukunft als Gewerbeimmobilie nutzen? Kann und darf ich die Immobilie vielleicht an Touristen vermieten?
Wie also bereits in den anderen Punkten beschrieben, sollten Sie die Finger von den Spezialimmobilien lassen und auch die schwierigen Regionen meiden. Damit halten Sie sich auch für schwierige Zeiten immer zahlreiche Möglichkeiten offen und das gibt Sicherheit.
8. Maße vor Ausstattung
Machen Sie bei der Anschaffung der Immobilie nicht den Fehler, zu sehr auf die Ausstattung zu schauen. Natürlich sollte diese dem Preis angemessen sein. Jedoch ist es deutlich wichtiger, dass Sie sich auf Schnitt der Immobilie und Größe konzentrieren. Die Größe können Sie im Nachgang fast nie ändern. Die Ausstattung aber können Sie deutlich freier und leichter aufwerten.
Dieser Tipp ist für den Eigennutzer, aber auch für Kapitalanleger wichtig. Wenn Sie Familienzuwachs bekommen, ist mehr Fläche sehr wichtig für Sie und die Ausstattung können Sie Stück für Stück verbessern. Bei einer vermieteten Immobilie können Sie auch im Nachgang eine Einbauküche anschaffen oder die Wohnung durch Parkett/Laminat aufwerten.
9. Kenne die Unterlagen und die Planungen der Stadt / Gemeinde
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich die Unterlagen genau anschauen. Es ist wichtig, dass Sie eventuelle Altlasten oder Baulasten kennen. Gibt es beispielsweise Belastungen, welche auf Sie als Käufer übergehen?
Außerdem sollten Sie sich bei der Gemeinde oder Stadt genau erkundigen, welche Vorhaben in den kommenden Jahren geplant werden. Eine neue Straße, ein neuer Radweg vor Ihrem Haus, neue Straßenbeleuchtung, geplante Flugrouten oder Windräder können Sie sowohl finanziell, als auch in der Lebensqualität elementar beeinflussen.
10. Zeitdruck ist ein schlechter Ratgeber
Nehmen Sie sich stets Zeit. Sie wollen eine Immobilie kaufen und dies stellt für Sie eine nicht geringe Belastung dar. Wir Deutschen neigen dazu, uns mehr Gedanken über den anstehenden Autokauf zu machen, als über die neue Immobilie. Sie kaufen oft nur einmal im Leben eine Immobilie und da sollte alles für Sie passen.
Wenn Ihnen also der Verkäufer, Immobilienmakler oder sonstige Ratgeber Druck machen wollen, dann sollten Sie dabei umso vorsichtiger sein. Diese Entscheidung muss wirklich gründlich überlegt sein.
Immobilienmakler in Potsdam, Zossen und Königs Wusterhausen
Wenn Sie Fragen rund um das Thema Immobilie haben, dann wenden Sie sich schnell an uns. Wir stehen Ihnen mit einem Expertenteam zur Seite. Ein DEKRA Sachverständiger für Immobilienbewertung kann Ihre Fragen zum Wert einer Immobilie beantworten. Andere Experten stehen Ihnen ebenfalls mit viel Wissen und Erfahrung zur Seite. Kontakt aufnehmen!